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近兩年房地產(chǎn)市場一方面受新冠疫情“黑天鵝”的影響，市場呈現(xiàn)出一定的疲軟；另一方面宏觀調(diào)控在堅(jiān)持“房住不炒”的原則基礎(chǔ)上，“三條紅線”為高負(fù)債、高杠桿的發(fā)展模式敲響了警鐘。在此背景下，房地產(chǎn)并購呈現(xiàn)大魚吃大魚、資產(chǎn)包并購增多和城市群成為并購熱點(diǎn)等新趨勢，與此同時(shí)也出現(xiàn)并購標(biāo)的歷史沿革復(fù)雜、開發(fā)周期長隱藏風(fēng)險(xiǎn)多、開發(fā)建設(shè)合規(guī)性差、債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜甚至難以查清等典型法律風(fēng)險(xiǎn)特征。

一、地產(chǎn)并購呈現(xiàn)出新趨勢

（一）“大魚吃大魚”增多

目前，市場已經(jīng)從增量市場向存量市場發(fā)生變化，面對(duì)中央的嚴(yán)格調(diào)控政策，而眾多中型房企甚至是大型房企面臨嚴(yán)峻的資金壓力，百強(qiáng)房企甚至頭部房企賣盤求生屢見不鮮，并購市場呈現(xiàn)“大魚吃大魚”的趨勢。過去的一段時(shí)間頻發(fā)爆出百強(qiáng)房企被兼并的案例，如世茂先后收購明發(fā)、粵泰、泰禾等知名房企的多個(gè)項(xiàng)目、融創(chuàng)153億收購云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球時(shí)代、時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)、陽光城收購協(xié)信等重磅交易均是大魚吃大魚的典型案例。隨著市場的進(jìn)一步成熟，此類案例出現(xiàn)的機(jī)會(huì)增多。

（二）資產(chǎn)包并購增多

以往的并購多以單一項(xiàng)目的并購為主，而如今越來越多的企業(yè)并購開始出現(xiàn)，如陽光城收購協(xié)信、融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅、萬科收購廣信資產(chǎn)包等。在調(diào)控不斷加碼的情況下部分企業(yè)僅靠賣項(xiàng)目難以為繼，只能整體出售斷腕求生。打包若干個(gè)項(xiàng)目“優(yōu)劣搭配”整體出售有利于賣方出手較難出手的項(xiàng)目，資產(chǎn)包收購對(duì)買方來說可以大規(guī)模增加土儲(chǔ)。黃奇帆在對(duì)房地產(chǎn)市場未來趨勢分析時(shí)指出，未來房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量將會(huì)減少至現(xiàn)在的三分之一。今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開發(fā)總量降低的趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)一定數(shù)量級(jí)的減少，不少大中型房企也會(huì)成為并購標(biāo)的，多個(gè)資產(chǎn)包收購甚至整體收購的趨勢或繼續(xù)上演。

（三）重點(diǎn)城市群成為并購熱點(diǎn)

城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，房地產(chǎn)未來的發(fā)展主要依靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城鎮(zhèn)化率提高的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，具有結(jié)構(gòu)性人口紅利的城市圈是房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主戰(zhàn)場。京津冀、長三角、粵港澳和成渝等都市圈是未來房地產(chǎn)發(fā)展最有想象力空間的市場。這些區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也成為市場追逐的熱點(diǎn)，和重點(diǎn)區(qū)域的房企進(jìn)行全面深度合作是快速實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局的雙贏之道。協(xié)信是渝派房企三巨頭之一，深耕川渝板塊，在重慶有大量土儲(chǔ)，而陽光城也是重倉重慶的房企之一，陽光城收購協(xié)信將夯實(shí)其在川渝市場的根基；與陽光城合作，也為協(xié)信的管理、品牌、運(yùn)營等賦能。

二、新趨勢下房地產(chǎn)并購的典型法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)并購可以帶來巨大的商業(yè)利益的同時(shí)也隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一方面是對(duì)行業(yè)的發(fā)展和市場行情出現(xiàn)誤判，另一方面是并購過程中盡調(diào)時(shí)未能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，為并購后的運(yùn)營埋下隱患。在新趨勢下，以下典型法律風(fēng)險(xiǎn)需要格外重視：

（一） 公司歷史沿革復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)重重

近期我們盡調(diào)的多個(gè)項(xiàng)目存在聯(lián)合開發(fā)的情況，目標(biāo)公司股權(quán)為擬交易方收購而來，多個(gè)股東共同開發(fā)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目分期或分塊各自開發(fā)、獨(dú)立核算。在收購此類項(xiàng)目中，要對(duì)公司的歷史沿革和項(xiàng)目的開發(fā)現(xiàn)狀要格外注意，盡調(diào)中不僅僅要關(guān)注合作方之間是否存在潛在股權(quán)糾紛，還要重點(diǎn)關(guān)注合作開發(fā)是否合法，如是否存在以合作之名轉(zhuǎn)讓土地、是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、彼此的開發(fā)部分是否有潛在風(fēng)險(xiǎn)等。

案例一：多期地塊合作開發(fā)出糾紛，決策難出陷僵局

某目標(biāo)公司A有三名股東組成，股權(quán)情況為股東甲32%、股東乙35%、丙33%，擬交易方為股東丙，另外兩個(gè)股東受同一實(shí)際控制人控制。丙于2015年獲得目標(biāo)公司股權(quán)，協(xié)議約定其享有目標(biāo)公司名下地塊第三期項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，其余地塊由原股東開發(fā)，各自獨(dú)立開發(fā)相應(yīng)地塊盈虧自負(fù)。合作后股東甲乙因資金緊張股權(quán)質(zhì)押進(jìn)行貸款。在甲乙負(fù)責(zé)開發(fā)的一期地塊土增稅清算中，甲乙將屬于整個(gè)地塊的配套費(fèi)成本全部用在了一期地塊中，導(dǎo)致目標(biāo)地塊將承擔(dān)不合理的稅賦。因甲乙開發(fā)的地塊延期交房、拖欠工程款等涉訴較多，目標(biāo)公司被多次查封、凍結(jié)。為了防止甲乙進(jìn)一步侵害丙方利益，丙起訴甲乙違約并實(shí)際凍結(jié)了公司公章的使用，目標(biāo)公司存在陷入僵局的風(fēng)險(xiǎn)。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！薄肮矒?dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開發(fā)的本質(zhì)特征之一，合同中約定土地使用權(quán)提供方只收取固定利益的，定性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。甲乙將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，約定由其開發(fā)三期地塊，盈虧自負(fù)，合作協(xié)議存在被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)。且在原股東之間存在糾紛的情況下，收購丙的股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)較大，我們建議客戶在相關(guān)糾紛解決完畢之后股權(quán)不存在任何瑕疵的情況下再進(jìn)行交易。

（二）土地本身存風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)退維谷

土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目的根本，收購中需要全面掌握地塊的收儲(chǔ)、出讓、報(bào)批等情況，常見的土地問題如土地系毛地尚不具備“三通一平”等開發(fā)條件、尚未取得土地證、土地有抵押、查封等，這些常規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)在盡調(diào)中容易排查。但是有的項(xiàng)目開發(fā)周期長達(dá)一二十年之久，土地本事歷史沿革復(fù)雜，存在重大風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往具有一定的隱蔽性，需要盡調(diào)律師充分挖掘。

案例二：目標(biāo)地塊開發(fā)周期長，隱藏風(fēng)險(xiǎn)多

在盡調(diào)的一個(gè)1500余畝的項(xiàng)目中，該地塊由目標(biāo)公司于1998年和當(dāng)?shù)卣炗喌摹锻恋爻鲎寘f(xié)議書》獲得，后分地塊簽訂了十幾個(gè)《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，開發(fā)過程中還有多個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，目標(biāo)該地塊由近二十個(gè)小地塊組成，經(jīng)過我們的調(diào)查，該地塊本身存在以下重大風(fēng)險(xiǎn)：

（1）出讓協(xié)議書和分地塊出讓合同約定總價(jià)不一致，二者之間存在的差額高達(dá)20%，目標(biāo)公司至今沒有繳納該等差額，也無法提供主管部門出具的土地出讓對(duì)價(jià)減免的支持性文件，存在補(bǔ)繳的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）總體用地面積和出讓/轉(zhuǎn)讓面積不一致。目標(biāo)公司權(quán)證用地面積與協(xié)議載明的出讓宗地總面積存在幾十畝的差異。由于歷史過長，無人能解釋面積差異原因，政府部門調(diào)取到的檔案也不能反映差異原因，相關(guān)緣由無處可查。

（3）已繳納的出讓金票據(jù)不合規(guī)，目標(biāo)公司提供的票據(jù)中70%是補(bǔ)償款票據(jù)（有政府、村委和行政事業(yè)票據(jù)，還有村民個(gè)人簽字補(bǔ)償款）。由于目標(biāo)公司無法提供政府征地合同及村民安置補(bǔ)償文件，故該等票據(jù)是否可以抵扣所得稅、土增稅存在不確定性；

（4）土地閑置風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)公司獲取目標(biāo)地塊已有二十年，但仍未全面竣工，2015年《補(bǔ)充協(xié)議》載明“受讓人因歷史遺留問題原因，未能按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)”，目標(biāo)公司曾于2008年因土地閑置被罰款數(shù)千萬。目標(biāo)地塊存在嚴(yán)重的土地閑置、延遲開竣工問題。

（5）尚有部分土地未拆遷完畢。目標(biāo)項(xiàng)目有多個(gè)地塊組成相應(yīng)地塊已經(jīng)取得了土地證，但其中有兩三個(gè)地塊上尚有部分農(nóng)舍，據(jù)了解為周邊農(nóng)民私自建設(shè)的房屋，雖然是無權(quán)占用，但是存在難以清除的隱患。

（6）目的地塊存在權(quán)屬爭議。截至調(diào)查基準(zhǔn)日，出讓范圍內(nèi)尚有幾十畝地未完成交地。根據(jù)某份《補(bǔ)充協(xié)議》，“本宗地因歷史原因，有三處邊界線爭議……待爭議解決后再辦理相關(guān)手續(xù)”，據(jù)了解當(dāng)?shù)卮迕裾J(rèn)為該地塊是村里的“風(fēng)水寶地”，阻止目標(biāo)公司對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)。

（7）尚有三四百畝未取得林地指標(biāo)。目標(biāo)公司剩余的未開發(fā)地塊中存在林地指標(biāo)不足的問題，集體林業(yè)用地已經(jīng)獲取建設(shè)用地的土地證，但政府當(dāng)年收儲(chǔ)時(shí)遺留了林地轉(zhuǎn)性問題，需要補(bǔ)辦林地手續(xù)，由省林業(yè)廳審批并繳納林地恢復(fù)費(fèi)。盡調(diào)時(shí)，仍有三四百畝土地不知何時(shí)能夠獲得指標(biāo)。

隨著收購項(xiàng)目的越來越“大”，開發(fā)周期長的大項(xiàng)目中“疑難雜癥”也會(huì)越來越多，此類項(xiàng)目需要對(duì)土地本身的方方面面格外關(guān)注。

案例三：土地性質(zhì)變更未經(jīng)法定程序

某目標(biāo)地塊出讓時(shí)的用地性質(zhì)為“商業(yè)金融用地”，后因商業(yè)辦公樓去化困難，公司將尚未建設(shè)的一個(gè)辦公樓改作住宅。根據(jù)目標(biāo)公司提供的《政府紀(jì)要》， “原則同意xxx項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整方案，建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)留未來業(yè)態(tài)升級(jí)的可能性，按程序報(bào)市政府申請(qǐng)規(guī)劃修改”。除此之外，未履行其他任何程序。

《土地法》第五十六條的規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！鄙鲜鐾恋匦再|(zhì)變更，并未經(jīng)過規(guī)劃部門的同意，可能被認(rèn)定為程序違法，給目標(biāo)項(xiàng)目的后續(xù)實(shí)際開發(fā)造成實(shí)質(zhì)障礙。各地地方性法規(guī)中關(guān)于土地性質(zhì)變更的程序規(guī)定不盡一致[1]，如果遇到有規(guī)劃變更、調(diào)整的項(xiàng)目，一定要結(jié)合地方性規(guī)定進(jìn)行核查。

（四）融資情況錯(cuò)綜復(fù)雜，負(fù)債累累

在資產(chǎn)包并購中，各個(gè)項(xiàng)目公司在其集團(tuán)的統(tǒng)一安排下，融資、擔(dān)保、多個(gè)項(xiàng)目交叉擔(dān)保等情況往往特別復(fù)雜，有的甚至在融資渠道收窄的情況下采用小額貸款、民間借貸、售后返租等多種方式融資，甚至涉嫌非法集資。對(duì)于表外融資，如果轉(zhuǎn)讓方有意隱瞞則很難查清。盡調(diào)過程中，要通過網(wǎng)絡(luò)檢索、對(duì)多方面人員訪談、查閱財(cái)務(wù)資料等多種方式進(jìn)行挖掘。

案例四：多種違規(guī)融資方式，千瘡百孔

在盡調(diào)的某項(xiàng)目中，目標(biāo)公司存在銀行借款、小貸公司借款、資管公司借款、員工集資款（涉及幾百人，利率最高達(dá)到36%）、代收契稅未向稅部門繳納、工程欠款、拖欠售后包租租金、拖欠商鋪回購款以及目標(biāo)公司與實(shí)控人之間往來款等多種性質(zhì)的欠款等形式的負(fù)債，合計(jì)高達(dá)十幾億。

該目標(biāo)公司的多筆融資已經(jīng)觸碰到監(jiān)管紅線，員工集資涉及人數(shù)過大甚至已經(jīng)涉嫌非法集資。盡調(diào)過程中轉(zhuǎn)讓方對(duì)相關(guān)情況故意隱瞞，如商鋪回購即是團(tuán)隊(duì)律師在核查財(cái)務(wù)憑證的備注里發(fā)現(xiàn)，進(jìn)而才挖掘出目標(biāo)公司存在利用員工虛假購買商鋪騙錢銀行貸款的情況。

在另外一個(gè)資產(chǎn)包項(xiàng)目中，目標(biāo)集團(tuán)內(nèi)部互保、共保情況交織，難以確定目標(biāo)公司提供擔(dān)保的融資的實(shí)際流向；目標(biāo)公司的擔(dān)保債務(wù)復(fù)雜，多筆擔(dān)保由集團(tuán)統(tǒng)一安排，項(xiàng)目公司無法提供相關(guān)材料，盡調(diào)團(tuán)隊(duì)無法查清目標(biāo)項(xiàng)目的具體債務(wù)情況。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范建議

（一）盡調(diào)工作做到實(shí)處，切忌走馬觀花

盡調(diào)是識(shí)別目標(biāo)項(xiàng)目中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，但是很遺憾有的收購方對(duì)盡調(diào)工作重視不夠，盡調(diào)走馬觀花浮于表面。有的業(yè)務(wù)部門甚至為了應(yīng)付內(nèi)部的風(fēng)控流程，千方百計(jì)影響盡調(diào)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)意見。專業(yè)的盡調(diào)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)包含工程、成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)等專業(yè)人員，從各個(gè)角度對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面核查。收購方可以自行組織內(nèi)部團(tuán)隊(duì)盡調(diào)，也可以聘請(qǐng)外部的律師、會(huì)計(jì)師參與盡調(diào)，但是參與盡調(diào)的人員一定要具有專業(yè)能力。以法律盡調(diào)為例，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盡調(diào)除了和一般公司的盡調(diào)方法和內(nèi)容有相同之處，如對(duì)目標(biāo)公司的歷史沿革、負(fù)債、勞動(dòng)人事，地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的核心更在于目標(biāo)項(xiàng)目的土地、開放建設(shè)情況等進(jìn)行核查，實(shí)踐中有的法律盡調(diào)團(tuán)隊(duì)缺乏房地產(chǎn)項(xiàng)目的盡調(diào)經(jīng)驗(yàn)，按照一般的標(biāo)的公司進(jìn)行，對(duì)土地、工程等房地產(chǎn)內(nèi)容不具有核查能力，導(dǎo)致盡調(diào)浮于表面，這樣的法律盡調(diào)無法全面挖掘項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給收購方留下嚴(yán)重的隱患。

（二）合理設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，避免系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)全面查清的情況下，通過設(shè)計(jì)合理的交易結(jié)構(gòu)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)以實(shí)現(xiàn)并購。交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)要考慮雙方真實(shí)的商業(yè)意圖、監(jiān)管要求、轉(zhuǎn)讓限制因素及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控等要素，實(shí)踐中常見的交易結(jié)構(gòu)有間接股權(quán)并購、增資擴(kuò)股后股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司分立轉(zhuǎn)讓等。交易架構(gòu)的設(shè)立就是為了趨利避害，順利實(shí)現(xiàn)交易。無論采取哪種交易方式都不允許有敞口的風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)閉口的意義就是能量化，在合約中逐條明確違約責(zé)任。是在不違反國家法律法規(guī)和政策的前提下，選擇一種最好的法律安排，盡量降低交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，促使交易的順利完成。

基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的要求，根據(jù)情況可以小股操盤、代建、新設(shè)項(xiàng)目公司合作開發(fā)等方式，以在滿足相關(guān)監(jiān)管要求的同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)商業(yè)目的，規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）確保增信/擔(dān)保措施有效，堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)底線

交易方案確定下來之后，為了防范交易中的風(fēng)險(xiǎn)，保障收購方的利益，要針對(duì)性的設(shè)計(jì)相關(guān)增信/擔(dān)保措施，以防合作方出現(xiàn)違約的情況下可以保護(hù)自身利益。常見的增信措施如項(xiàng)目資產(chǎn)抵押、項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押、實(shí)際控制人/股東提供其他資產(chǎn)或項(xiàng)目權(quán)益擔(dān)保、實(shí)際控制人/股東保證擔(dān)保、階段性保函等。設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)時(shí)就要一并考量增信措施的構(gòu)架，要將擔(dān)保措施與交易價(jià)款支付步驟掛鉤，以保障收購方的交易安全。如存在多項(xiàng)增信措施的，原則上不區(qū)分每項(xiàng)措施的擔(dān)保份額，所有增信措施均需對(duì)所有債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，且買方屆時(shí)有權(quán)選擇具體實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的方式。

相關(guān)擔(dān)保措施的可操作性尤其重要，目前的賣方多為資金鏈緊張的情況下甩賣資產(chǎn)，對(duì)于賣方能否提供增信措施以及能否實(shí)際執(zhí)行要格外審查，如股權(quán)質(zhì)押要重點(diǎn)核查股權(quán)的實(shí)際價(jià)值和行權(quán)的難易程度，保證擔(dān)保種要重點(diǎn)審核保證人的資產(chǎn)狀況，以免合同變成一紙空文屆時(shí)無資產(chǎn)可供執(zhí)行。

四、結(jié)語

以上筆者挑選了部分典型案例進(jìn)行了分析，旨在反映當(dāng)下地產(chǎn)并購中風(fēng)險(xiǎn)的新特點(diǎn)及其復(fù)雜性，但是并不意味著收購過程中對(duì)其他常見風(fēng)險(xiǎn)可以有任何放松。在資金緊張的情況下，收購方在選擇收購標(biāo)的時(shí)更加要審慎、嚴(yán)謹(jǐn)，一方面要把握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的并購的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)在特定重點(diǎn)中心城市的快速深耕與跨越式發(fā)展；另一方面要注重自身資產(chǎn)的安全性、資金的流動(dòng)性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長。

參考文獻(xiàn)：

[1] 如《重慶市國土房管局關(guān)于完善地價(jià)政策促進(jìn)商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫存的通知》中規(guī)定，依法出讓的商業(yè)商務(wù)用地或商住用地（含居住用地），申請(qǐng)修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，屬以下情形之一的，國土部門應(yīng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)收回國有土地使用權(quán)，并經(jīng)規(guī)劃部門依法修改控制性詳細(xì)規(guī)劃后，由國土部門按照法定程序重新招拍掛出讓，（一）整宗土地改變土地用途（用地性質(zhì)）的（如：出讓商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為居住用地）；（二）原土地出讓時(shí)設(shè)置了土地權(quán)利限制等前置條件未履行，或規(guī)劃調(diào)整后將影響到合同履行的；（三）已構(gòu)成閑置土地的。《杭州市規(guī)劃條例》第三十六條規(guī)定：“其中住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目，改變規(guī)劃條件確定的用地性質(zhì)，提高規(guī)劃條件確定的容積率、建筑高度或者建筑密度，降低規(guī)劃條件確定的綠地率，或者減少規(guī)劃條件確定的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套的，不得批準(zhǔn)。”