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《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，依據(jù)此法律規(guī)定，全國(guó)各地陸續(xù)開始合同備案制度，并采用建設(shè)部和國(guó)家工商總局的《商品房買賣合同》示范文本作為各方簽署商品房買賣合同的模版。但是，由于合同示范文本對(duì)于商品房交付的條件約定不明確，實(shí)踐中就商品房交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生大量爭(zhēng)議。為此，我們結(jié)合示范文本的約定以及法律對(duì)于商品房交付的要求、司法判例，總結(jié)類似案件的法律適用規(guī)則，以期能對(duì)此類爭(zhēng)議解決提供參考。

一、《商品房買賣合同》示范文本對(duì)于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的合同約定

《商品房買賣合同》第八條約定：交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在_______年_______月_______日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_______種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

第十一條約定：交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

第十三條約定：出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條約定：出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾：出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑在房屋交付之日達(dá)到使用條件：1.供水供電；2.電梯供電；3.供暖設(shè)施、熱水管道；4.有線電視端口、天然氣管道、電話、寬帶網(wǎng)；5.其他。

二、商品房交付的約定標(biāo)準(zhǔn)

綜合《商品房買賣合同》示范文本的條文，開發(fā)商交付商品房應(yīng)當(dāng)具備如下的7個(gè)條件，如果開發(fā)商不具備其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)交付標(biāo)準(zhǔn)的，買受人均可以拒絕收房，待開發(fā)商完全具備后收房，違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)：

1.商品房經(jīng)驗(yàn)收合格或綜合驗(yàn)收合格、分部綜合驗(yàn)收合格、取得住宅交付使用證書。

交付合格商品房系買賣合同中開發(fā)商的主要義務(wù)，具體交付標(biāo)準(zhǔn)我們?cè)谙乱还?jié)討論。

2.開發(fā)商書面通知買受人收房。書面通知的方式一般有兩種：報(bào)紙公告和郵寄送達(dá)。一般開發(fā)商在交付過程中會(huì)同時(shí)采用電話通知、短信通知、郵寄送達(dá)和報(bào)紙公告、小區(qū)張貼公告五種方式。

3.開發(fā)商向買受人出具商品房驗(yàn)收的證明文件。各地法院要求不一，主要包括五方驗(yàn)收合格證明、竣工驗(yàn)收合格備案表或回執(zhí)、竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、竣工綜合驗(yàn)收備案或合格證、住宅交付證明書等。

4.雙方簽署房屋交接單；

5.住宅商品房，開發(fā)商應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

6.交付的房屋達(dá)到裝飾標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（具體以合同約定為依據(jù)）

7.基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（具體以合同約定為依據(jù)）

三、商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的理解與適用

1.商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)

“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”如何理解，司法實(shí)踐中各家說法不一，各省法院之間、甚至同一法院不同審判庭對(duì)該條文的理解均有差異。但是，根據(jù)目前已有法律的規(guī)定以及最高人民法院的司法判例能夠明確：“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”指的的是商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得質(zhì)量監(jiān)督站出具的《工程竣工驗(yàn)收備案表》或備案回執(zhí)。

實(shí)踐中第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：所謂“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，指的是建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等五家單位所出具的驗(yàn)收合格證明，也就是俗稱的“五方驗(yàn)收”，應(yīng)當(dāng)以五方驗(yàn)收的時(shí)間作為驗(yàn)收合格的依據(jù)和商品房交付的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中提出這一觀點(diǎn)的主要依據(jù)包括：

（1）2004年7月1日起，依據(jù)新頒布的《行政許可法》，取消了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收許可審批，改為驗(yàn)收備案制度。因此，工程竣工驗(yàn)收備案不是工程是否合格的標(biāo)志，不應(yīng)當(dāng)以竣工備案表作為交付依據(jù)。

（2）根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三條的規(guī)定：建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。因此建設(shè)工程行政主管機(jī)關(guān)并非工程質(zhì)量的責(zé)任主體，也非驗(yàn)收主體，僅屬于監(jiān)督和備案主體，其備案行為不是合格與否的標(biāo)志。

（3）《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。從該規(guī)定可以明確，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是由建設(shè)單位發(fā)起，設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位共同參與的行為，只要經(jīng)過上述各方驗(yàn)收合格，則可以認(rèn)定該工程符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，無需經(jīng)過行政主管部門的備案和審核。

（4）法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定驗(yàn)收備案后建設(shè)工程方可以交付使用，以備案作為交付依據(jù)缺乏支持。

（5）建設(shè)工程經(jīng)五方驗(yàn)收后，未能獲得竣工備案的原因有很多，其中包括政府部門的政策性因素所導(dǎo)致，如果以竣工備案作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)擴(kuò)大開發(fā)商所承受的損失。

實(shí)踐中第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的標(biāo)志應(yīng)當(dāng)為竣工驗(yàn)收備案，單純的五方驗(yàn)收不能作為驗(yàn)收合格的依據(jù)，主要依據(jù)包括：

（1）商品房的交付不僅應(yīng)該符合商品房買賣合同的約定，也應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而《建筑法》、《消防法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)對(duì)于建設(shè)工程的交付均有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。商品房驗(yàn)收合格的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合上述強(qiáng)制性規(guī)定。

（2）五方驗(yàn)收僅僅系參建單位及建設(shè)單位對(duì)于建設(shè)工程是否合格的自行檢驗(yàn)；但這種檢驗(yàn)并不包括建設(shè)工程是否符合規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)；況且，自行驗(yàn)收未經(jīng)備案，也無法確認(rèn)其驗(yàn)收結(jié)果是否符合法律要求；以五方驗(yàn)收作為交付標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益，交付的房屋往往系不具備居住功能的不完整的房屋。實(shí)踐中，開發(fā)商在未經(jīng)過備案的情況下，強(qiáng)行向購(gòu)房人交付道路、綠化、水電、天然氣管道均未達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)的房屋，引發(fā)極壞的社會(huì)影響。由于未經(jīng)備案缺乏監(jiān)督，部分開發(fā)商甚至倒簽五方驗(yàn)收的時(shí)間，以規(guī)避應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

（3）竣工驗(yàn)收備案制度能夠完整的反映商品房交付所需的各個(gè)審批流程，直觀判斷商品房是否已經(jīng)經(jīng)過了必要部門的審批、提交了相關(guān)的、完整的技術(shù)資料、是否符合基本居住條件。因此，盡管法律并未明確規(guī)定商品房必須經(jīng)過備案后方能交付，但竣工驗(yàn)收備案表能夠真實(shí)、準(zhǔn)確反映商品房的實(shí)際情況，以此作為交付依據(jù)更加接近客觀現(xiàn)實(shí)。

我們同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

（1）根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

由于建設(shè)工程的質(zhì)量關(guān)系到千家萬戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全，因此，建筑法對(duì)于工程竣工驗(yàn)收的條文是強(qiáng)制性條文，任何人不得違背。根據(jù)第61條的規(guī)定，商品房竣工驗(yàn)收，不僅必須符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)當(dāng)具備完整的技術(shù)資料、簽署工程保修書、符合國(guó)家其他規(guī)定。五方驗(yàn)收所針對(duì)的主要是第一點(diǎn)建筑工程質(zhì)量問題，并不涉及國(guó)家法律規(guī)定的其他竣工條件。因此，五方驗(yàn)收合格不代表建設(shè)工程具備交付條件。

（2）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收”。由此可見，五方驗(yàn)收的前提是必須獲得規(guī)劃部門的規(guī)劃審批件，其標(biāo)志一般為城建規(guī)劃部門下發(fā)的規(guī)劃認(rèn)可文件或者頒發(fā)的規(guī)劃許可證的正本。如果沒有獲得上述文件，則五方驗(yàn)收違反了法定程序，是無效的，其以五方驗(yàn)收結(jié)論作為交付依據(jù)不能夠產(chǎn)生合格交付的法律效力。

（3）《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條規(guī)定：按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：(一)本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收;(二)其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。

依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。

由于新修訂的消防法取消了民用建筑的消防驗(yàn)收，改為備案制度，因此，商品房交付前只要開發(fā)商依法進(jìn)行了消防備案，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其具備消防標(biāo)準(zhǔn)。如消防部門抽查過程中發(fā)現(xiàn)消防不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。

（4）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》第二十條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)徟摻ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表或者環(huán)境影響登記表的環(huán)境保護(hù)行政主管部門，申請(qǐng)?jiān)摻ㄔO(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收。環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)與主體工程竣工驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行。第二十三條規(guī)定：建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用。

結(jié)合國(guó)家環(huán)境保護(hù)局《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收管理規(guī)定》第四條和第六條的規(guī)定，商品房在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)必須同步進(jìn)行環(huán)境保護(hù)設(shè)施驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收的，不得投入使用。

（5）最高人民法院在“海南歐博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張和義商品房預(yù)售合同糾紛一案”（2015民申字第1045號(hào)）的再審裁定中明確：建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等部門進(jìn)行的竣工驗(yàn)收并取得驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，只是建設(shè)單位接收建設(shè)工程并交付使用應(yīng)滿足的基本條件。另根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條關(guān)于“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收”的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門予以認(rèn)可并由建設(shè)行政主管部門等進(jìn)行審查，最終以備案的方式確定建設(shè)工程質(zhì)量符合國(guó)家要求和標(biāo)準(zhǔn)。因此，于本案而言，瓊海市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站質(zhì)檢站作為對(duì)建設(shè)工程行使監(jiān)督管理職能的機(jī)構(gòu)，對(duì)本案所涉商品房是否驗(yàn)收合格享有審查權(quán)和監(jiān)督權(quán)，其出具的商品房竣工驗(yàn)收備案表是認(rèn)定本案所涉商品房竣工驗(yàn)收合格的唯一有效法定證明文件。

我們?cè)跈z索司法案例的過程中，發(fā)現(xiàn)廣東省高院、西安市中院曾經(jīng)有過判決將五方驗(yàn)收作為商品房交付的依據(jù)，盡管個(gè)案的情況有所差異，但是對(duì)于商品房交付的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以最高院的裁判意見為準(zhǔn)，以統(tǒng)一司法審判的尺度，防止同類案件不同判決的相互矛盾的情形發(fā)生。

2.商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)

綜合竣工驗(yàn)收是建設(shè)行政主管部門在建設(shè)單位組織水電、天然氣、規(guī)劃、工地、工程質(zhì)量等單項(xiàng)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，會(huì)同國(guó)土、規(guī)劃、消防、環(huán)保、節(jié)能等部門，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及國(guó)家規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體驗(yàn)收的行為。

綜合竣工驗(yàn)收的內(nèi)容除工程質(zhì)量方面的竣工驗(yàn)收外，一般還包括：開發(fā)項(xiàng)目是否按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》各項(xiàng)約定進(jìn)行開工建設(shè);開發(fā)項(xiàng)目是否按照審批規(guī)劃開發(fā)建設(shè);基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施包括物業(yè)管理用房、小區(qū)道路和綠化等是否按規(guī)劃建設(shè)完畢;單項(xiàng)工程是否符合國(guó)家規(guī)定的工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備;施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施、建筑殘?jiān)?、剩余?gòu)件是否全部拆除、清運(yùn)完畢;是否落實(shí)了太陽能熱水系統(tǒng)和光電照明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與安裝;住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求是否落實(shí);房屋拆遷補(bǔ)償安置是否落實(shí);前期物業(yè)管理是否落實(shí)等等。

綜合竣工驗(yàn)收合格一般以綜合竣工驗(yàn)收合格報(bào)告為依據(jù)，并應(yīng)當(dāng)報(bào)相關(guān)部門備案。綜合竣工驗(yàn)收各地有差異，部分地區(qū)會(huì)頒發(fā)竣工驗(yàn)收合格證，部分地區(qū)采取備案制度，會(huì)有備案表或回執(zhí)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采取分批綜合驗(yàn)收的，適用的程序和驗(yàn)收內(nèi)容與整體驗(yàn)收一致。

四、延期交房的抗辯理由

開發(fā)商逾期交房的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，在預(yù)售商品房合同糾紛案件中，開發(fā)商往往會(huì)提出以下的抗辯意見：

1.買受人逾期付款，開發(fā)商依據(jù)合同法關(guān)于遲延履行抗辯權(quán)的規(guī)定及商品房買賣合同約定，可以順延交房時(shí)間。

2.買受人拒絕收房或遲延收房。開放商在具備交付條件之后，通知買受人收房，買受人拒絕或遲延收房的，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

3.因政府行為導(dǎo)致項(xiàng)目延期。通常的理由包括政府創(chuàng)建衛(wèi)生城市、發(fā)布高溫通告或冰雪天氣通告等惡劣天氣情況情形要求在建工程停工、因政府基建類項(xiàng)目實(shí)施要求停工、因征用征收行為發(fā)生延期等。如發(fā)生上述情況且開發(fā)商有證據(jù)證明的，可以相應(yīng)順延。

4.因不可抗力因素導(dǎo)致的延期。通常的理由包括洪水、暴雨、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害因素導(dǎo)致的延期；因罷工、游行、戰(zhàn)爭(zhēng)、騷亂等社會(huì)因素導(dǎo)致的延期。

5.經(jīng)買受人同意順延或買受人放棄延期交付利益的，開發(fā)商可不承擔(dān)延期交付違約責(zé)任。此種情況一般發(fā)生在開發(fā)商在遲延交付后與買受人達(dá)成遲延交付協(xié)議后，買受人再次以遲延交付為理由起訴的，開發(fā)商可以根據(jù)協(xié)議抗辯。

在商品房遲延交付的糾紛中，違約金標(biāo)準(zhǔn)也常常成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。按照合同法的規(guī)定，違約金過高或過低的，人民法院可以按照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。各地法院對(duì)是否調(diào)整逾期交房違約金也存在爭(zhēng)議，部分法院在裁決中依據(jù)開發(fā)商的申請(qǐng)進(jìn)行了調(diào)整并參考遲延交付導(dǎo)致的租金損失、遲延交付期間房款的同期銀行貸款利率計(jì)算違約金；部分法院不同意開發(fā)商提出的調(diào)整意見，要求雙方遵守合同約定，只要未超過法律規(guī)定的四倍利率標(biāo)準(zhǔn)均不予調(diào)整。

為了能夠盡量減少遲延交付帶來的糾紛，各地工商和住房管理機(jī)構(gòu)均持續(xù)對(duì)示范文本進(jìn)行修訂，如廣東省將示范文本中關(guān)于交付的標(biāo)準(zhǔn)由“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”修改為“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并備案”，陜西省新版的商品房買賣合同文本也作出了類似修訂。我們期望相關(guān)部門在后續(xù)過程中，出商品房交付標(biāo)準(zhǔn)外，對(duì)于公共配套設(shè)施的交付、精裝修房屋的驗(yàn)收等盡快出具詳細(xì)的示范文本，減少爭(zhēng)議，維護(hù)買受人的合法權(quán)益。