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| 商業(yè)視角下的REITs之一 - REITs的前世今生當(dāng)前您所在的位置:首頁 > 投行 > 金融服務(wù)咨詢 > REITs

前言

2021年6月21日,中國(guó)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品在滬深證券交易所成功上市。截至2022年5月31日,已上市REITs產(chǎn)品自上市以來平均漲幅為13.56%。其中,富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT(508006)和建信中關(guān)村REIT(508099)漲幅超過35%。

作為獨(dú)立于股票、債券之外又一種金融工具產(chǎn)品,REITs的上市無疑將成為中國(guó)資本市場(chǎng)的里程碑事件,標(biāo)志著萬億級(jí)REITs市場(chǎng)大幕正式開啟。

值此REITs產(chǎn)品上市一周年之際,大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人簡(jiǎn)映律師及其團(tuán)隊(duì)陸續(xù)推出“商業(yè)視角下的REITs”系列文章,以期與讀者共同分享和討論有關(guān)中國(guó)REITs產(chǎn)品及市場(chǎng)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)和些許見解。

一、REITs在全球的發(fā)展歷程

REITs,Real Estate Investment Trusts的縮寫,譯為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”。

REITs通過發(fā)行基金產(chǎn)品,集合公眾投資者資金,由專門機(jī)構(gòu)投資和運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn),并將不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益高比例分派給基金持有人,以期獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。從本質(zhì)上講,對(duì)企業(yè)而言,REITs是一種融資手段;對(duì)公眾而言,REITs是一種投資產(chǎn)品。

根據(jù)《Encyclopedia of Banking and Finance》,“REITs”一詞最早出現(xiàn)在美國(guó)1954年《Internal Revenue Code(國(guó)內(nèi)稅收法)》。1960年美國(guó)出臺(tái)《Real Estate Investment Trust Act(不動(dòng)產(chǎn)投資信托投資法案)》并規(guī)定,REITs作為投資信托載體,可享受特殊稅收優(yōu)惠,即股權(quán)分紅參照利息支付的抵稅方式,可用于抵扣所得稅應(yīng)納稅所得額。此后,美國(guó)REITs相關(guān)法規(guī)不斷修正,例如,1976年取消REITs必須是非法人組織或社團(tuán)組織的條件,1986年允許REITs直接經(jīng)營(yíng)和管理不動(dòng)產(chǎn),1993年取消養(yǎng)老金投資REITs的限制,REITs在美國(guó)也得到不斷發(fā)展。

截至2021年6月,全球共有43個(gè)國(guó)家或地區(qū)建立了REITs規(guī)則。大多數(shù)國(guó)家均參考美國(guó)的REITs制度構(gòu)架,同時(shí)兼顧本國(guó)實(shí)際情況。部分國(guó)家還使用了獨(dú)特的名稱,例如澳大利亞的ALPTs、法國(guó)的SIIC等。

截至2021年6月,全球38個(gè)國(guó)家或地區(qū)發(fā)行了共計(jì)900余只REITs產(chǎn)品,總市值約2.4萬億美元。其中美國(guó)共計(jì)發(fā)行了246只,市值約1.5萬億美元,全球占比約62.5%。位居第二至第六位的分別是澳大利亞(61只)、日本(58只)、加拿大和英國(guó)(47只)、新加坡(36只)。在亞洲地區(qū),日本、新加坡、印度和香港共計(jì)發(fā)行了120余只REITs,市值超過3000億美元,全球占比約12.5%。

表1 美國(guó)及亞洲地區(qū)REITs產(chǎn)品主要特征

二、REITs在中國(guó)的發(fā)展歷程

中國(guó)最早關(guān)注到REITs的多為具有海外經(jīng)歷的房地產(chǎn)及建筑類企業(yè)。例如,筆者最早接觸REITs是2012年前后與中國(guó)建筑股份有限公司的同仁進(jìn)行有關(guān)資本市場(chǎng)產(chǎn)品討論時(shí)談及。當(dāng)時(shí)關(guān)注更多的是中國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)REITs。

自我國(guó)從政策面啟動(dòng)REITs相關(guān)工作開始,REITs在中國(guó)的發(fā)展歷程可歸納為三個(gè)階段:

第一階段,醞釀籌備階段(2020.4之前)

2014年,證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》(證監(jiān)發(fā)〔2014〕37號(hào))中提出“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案”。人民銀行和銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(銀發(fā)〔2014〕287號(hào))中提出“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”。同年,首單類REITs“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”以ABS的結(jié)構(gòu)外衣成功發(fā)行。此后的類REITs亦均以ABS產(chǎn)品形式發(fā)行。

2016年12月21日,國(guó)家發(fā)展改革委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(發(fā)改投資〔2016〕2698號(hào)),明確了“資產(chǎn)證券化是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域重要融資方式之一,對(duì)盤活PPP項(xiàng)目存量資產(chǎn)、加快社會(huì)投資者的資金回收、吸引更多社會(huì)資本參與PPP項(xiàng)目建設(shè)具有重要意義”。截至2月22日,各地區(qū)共上報(bào)PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目41單。其中污水垃圾處理項(xiàng)目21單,公路交通項(xiàng)目11單,城市供熱、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、地下綜合管廊、公共停車場(chǎng)等項(xiàng)目7單,能源項(xiàng)目2單。

2017年3月初,國(guó)家發(fā)改委向證監(jiān)會(huì)提供了9單PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的推薦函,包括交通設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、水務(wù)、固廢處理等類型的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域項(xiàng)目。2017年3月10日,首批4單PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲得批準(zhǔn),并于2017年4 月正式掛牌,總規(guī)模27.14億元。首批PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成功發(fā)行促成了基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的對(duì)接。

表2 首批PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一覽表

2017年7月3日,國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于加快運(yùn)用PPP模式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)有關(guān)工作的通知》(發(fā)改投資〔2017〕1266號(hào)),進(jìn)一步明確了盤活存量的政策方向。

2019年,國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)等有關(guān)部門共同組織開展了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)政策調(diào)研,并研究起草相關(guān)政策文件。

2020年4月30日,中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào),以下簡(jiǎn)稱“40號(hào)文”),標(biāo)志著REITs正式登上中國(guó)資本市場(chǎng)的歷史舞臺(tái)。

第二階段,起步試點(diǎn)階段(2020.4-2021.6)

2020年7月31日,國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》(發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)),全面開啟了REITs試點(diǎn)工作。截至2020年10月30日,共計(jì)48單REITs項(xiàng)目提交了申報(bào)材料,其中包含120個(gè)子項(xiàng)目。

2020年8月6日,證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(證監(jiān)會(huì)公告[2020]54號(hào),以下簡(jiǎn)稱為“54號(hào)文”),將“基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs”表述為“公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”。

2020年11月27日,國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金( REITs)試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》,進(jìn)一步明確了REITs試點(diǎn)工作相關(guān)要求。

2020年12月15日,首鋼生物質(zhì)發(fā)電、首創(chuàng)污水處理、杭徽高速、廣河高速、渝遂高速共5單PPP 類REITs項(xiàng)目通過發(fā)改委評(píng)審。

2021年1月13日,發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》(發(fā)改辦投資〔2021〕35號(hào)),要求設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫,試點(diǎn)項(xiàng)目將從儲(chǔ)備庫中統(tǒng)一選取。

2021年3月12日我國(guó)發(fā)布《十四五綱要》,提出“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展,有效盤活存量資產(chǎn),形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。REITs首次上升至國(guó)家戰(zhàn)略層面。

2021年3月26日,普洛斯物流園、蘇州工業(yè)園、 張江光大園、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、鹽田港物流園、京東物流園共6單資產(chǎn)類REITs項(xiàng)目通過發(fā)改委評(píng)審。

2021年6月21日,首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品正式在滬深交易所上市。

表3 首批上市REITs產(chǎn)品一覽表

第三階段,運(yùn)行實(shí)施階段(2021.6之后)

2021年6月29日,國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(發(fā)改投資〔2021〕958號(hào),以下簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”),從五個(gè)方面提出了具體工作要求,并將《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》作為附件印發(fā),規(guī)定了試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍、項(xiàng)目基本條件、申報(bào)材料要求、項(xiàng)目申報(bào)程序、項(xiàng)目審查內(nèi)容、中介機(jī)構(gòu)要求等內(nèi)容。

2021年12月,華夏越秀高速REIT(180202)、建信中關(guān)村REIT(508099)相繼成功上市。

2022年1月26日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》(財(cái)政部、稅務(wù)總局公告2022年第3號(hào))。

2022年4月28日,華夏中國(guó)交建REIT以94.15億元的募集規(guī)模成功上市,成為第12只REITs基金,同時(shí)成為目前市場(chǎng)上募集規(guī)模最大的公募REITs產(chǎn)品。

2022年5月19日,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》(國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)),將“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展”作為優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式的七項(xiàng)具體措施之首,并提出:鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市,建立健全擴(kuò)募機(jī)制,探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng),國(guó)有企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國(guó)有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的,按規(guī)定報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作;此外還特別指出要落實(shí)落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策。

2022年5月24日,證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》(下稱“《通知》”),推動(dòng)保障性租賃住房REITs規(guī)范有序開展。同月,中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金分別報(bào)送申請(qǐng)材料,成為首批率先上報(bào)的兩單保障性租賃住房REITs。

2022年5月31日,在首批上市的REITs產(chǎn)品即將迎來解禁高峰時(shí),上海證券交易所和深圳證券交易所分別發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第3號(hào)——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)—新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》,對(duì)REITs產(chǎn)品在存續(xù)期內(nèi)新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及擴(kuò)募等事項(xiàng)出臺(tái)指引。

至此,中國(guó)REITs的法律制度基本框架在“邊探索、邊建設(shè)、邊試點(diǎn)”的模式下逐漸成型。

REITs市場(chǎng)的火熱讓越來越多的政府部門、原始權(quán)益人、金融機(jī)構(gòu)開始積極參與。有消息稱,目前有16只REITs產(chǎn)品已由國(guó)家發(fā)展改革委推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì),另外還有多只產(chǎn)品處于申報(bào)和評(píng)估階段。

三、REITs重點(diǎn)發(fā)展方向分析

與其他國(guó)家REITs產(chǎn)品更多的是商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)不同,我國(guó)REITs產(chǎn)品目前可投資的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。958號(hào)文附件“基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求”明確了“試點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)范圍”,從中不難看出哪些地區(qū)的哪些行業(yè)是今后一段時(shí)期REITs在中國(guó)重點(diǎn)發(fā)展方向。

1. 重點(diǎn)地區(qū)

(1)京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域

(2)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展區(qū)域

(3)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)區(qū)域

(4)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展區(qū)域

(5)海南全面深化改革開放區(qū)域

(6)黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域

2. 重點(diǎn)行業(yè)

表4 REITs試點(diǎn)重點(diǎn)行業(yè)

此外,958號(hào)文附件明確規(guī)定:“酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地,租賃住房用地以及為保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。” 據(jù)此,上述性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目近期暫無法發(fā)行REITs產(chǎn)品。

四、結(jié)語

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以最大限度利用現(xiàn)有法律、最小化突破法律障礙,盤活存量資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)良性投資循環(huán),打通我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)接資本市場(chǎng)的持續(xù)性通道。

當(dāng)然,在優(yōu)化我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs治理結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)治理目標(biāo)的同時(shí),隨著工作的不斷推進(jìn),各類潛在沖突因素將不可避免地顯現(xiàn)出來。例如:基礎(chǔ)設(shè)施政策性和金融產(chǎn)品逐利性沖突;證券投資公募基金治理和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯沖突;原始權(quán)益人多重角色及訴求沖突;原始權(quán)益人和公眾持有人利益沖突等等。這些沖突因素將可能引發(fā)各種各樣的法律風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求REITs相關(guān)方,特別是中介機(jī)構(gòu),在了解相關(guān)制度、熟悉流程的同時(shí),還要充分理解REITs背景和由來。通過對(duì)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)政策發(fā)展進(jìn)程的分析研究,前瞻性開展各項(xiàng)服務(wù),方能“處變不驚,從容面對(duì)”。

參考文獻(xiàn)

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2. 王嫻.不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)監(jiān)管成本與制度完善——基于歐美制度比較的視角[J].金融監(jiān)管研究.2021(2):1-16.

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