為了進(jìn)一步規(guī)范住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的會計核算，保證會計信息質(zhì)量，促進(jìn)維修資金的規(guī)范管理和安全有效使用，近日，財政部制定發(fā)布了《住宅專項維修資金會計核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》）。財政部會計司有關(guān)負(fù)責(zé)人就《核算辦法》有關(guān)問題回答了記者的提問。
問：制定《核算辦法》的背景和意義是什么？
答：維修資金是由業(yè)主交納并所有，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造的資金，在我國發(fā)揮著住宅“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”的重要作用。目前，各地維修資金會計核算的規(guī)定不盡統(tǒng)一，隨著近年來我國商品住宅的快速發(fā)展和維修資金管理的不斷規(guī)范，各有關(guān)方面積極呼吁出臺全國統(tǒng)一的規(guī)范維修資金會計核算的制度。鑒于此，我們在總結(jié)現(xiàn)行有關(guān)維修資金會計核算規(guī)定基礎(chǔ)上，根據(jù)《會計法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部 財政部令第165號，以下簡稱《管理辦法》）等法律法規(guī)制定了《核算辦法》。制定出臺《核算辦法》，具有以下重要意義：
一是回應(yīng)社會關(guān)切的現(xiàn)實需要。近年來，隨著住房制度改革后新建的商品住房逐步老化，維修資金的使用金額明顯增加。相應(yīng)的，廣大業(yè)主對維修資金的使用、管理、結(jié)余等情況越來越關(guān)注，對公開披露維修資金相關(guān)會計信息的需求越來越強(qiáng)烈。通過規(guī)范維修資金的會計核算，有利于維修資金管理機(jī)構(gòu)向廣大業(yè)主交出一本符合統(tǒng)一核算標(biāo)準(zhǔn)的“明白賬”，滿足社會有關(guān)方面對維修資金會計信息的需要。
二是提升維修資金管理水平的迫切要求。全國維修資金余額規(guī)模日益龐大，亟需在摸清家底基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范管理。但是，由于各地維修資金會計核算標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一以及一定程度的不規(guī)范，導(dǎo)致主管部門在匯總數(shù)據(jù)時口徑不一致、數(shù)據(jù)不完整，不能精準(zhǔn)施策。通過統(tǒng)一會計核算標(biāo)準(zhǔn)，有利于科學(xué)衡量各地維修資金管理水平，也有利于各級主管部門制定有針對性的管理措施。
三是健全維修資金監(jiān)管體系的重要基礎(chǔ)。近年來，維修資金的使用管理情況已逐漸成為審計工作關(guān)注的重點(diǎn)之一。然而，由于缺乏統(tǒng)一的會計核算標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致審計也缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，影響了審計程序的合理實施，也影響了審計結(jié)論的客觀性和準(zhǔn)確性。通過統(tǒng)一規(guī)范會計核算，有助于為加強(qiáng)維修資金的監(jiān)管提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，為維修資金監(jiān)管體系奠定制度基礎(chǔ)。
問：《核算辦法》起草發(fā)布經(jīng)歷了哪些過程？對各方反饋意見是如何采納吸收的？
答：為做好《核算辦法》的制定工作，我們早在2018年10月就會同我部綜合司、住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司，與來自部分地區(qū)維修資金代管機(jī)構(gòu)的代表舉行座談，初步了解各地維修資金的管理現(xiàn)狀、業(yè)務(wù)模式，以及對制定統(tǒng)一會計核算辦法的需求。在此基礎(chǔ)上，我們于2019年2月至3月赴部分地區(qū)和代管機(jī)構(gòu)開展調(diào)研，充分了解不同地區(qū)和單位維修資金業(yè)務(wù)和會計核算的有關(guān)情況。與此同時，我們有針對性地設(shè)計了有關(guān)維修資金的調(diào)查問卷向部分省級財政部門發(fā)放，進(jìn)一步了解省本級及省以下對維修資金的會計處理現(xiàn)狀和問題。在實地調(diào)研和問卷調(diào)查后，我們初步確定了《核算辦法》的整體框架，并著手起草討論稿。在起草過程中，根據(jù)有關(guān)各方反饋情況不斷修改，并就一些具體實務(wù)問題多次向有關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢了解。在多次研討和反復(fù)修改完善基礎(chǔ)上，于2019年4月下旬形成征求意見稿。
2019年4月25日，我們印發(fā)了《財政部辦公廳關(guān)于征求<住宅專項維修資金會計核算辦法（征求意見稿）意見的函>》（財辦會〔2019〕12號），面向住建部、地方財政廳（局）和社會公眾公開征求意見。各有關(guān)方面積極反饋，截至2019年6月19日，我們共收到書面反饋意見57份，其中4份表示無不同意見，其余53份共提出了300條具體意見。反饋意見總體上認(rèn)為，制定《核算辦法》統(tǒng)一全國的維修資金會計核算標(biāo)準(zhǔn)非常有必要，有利于提升信息質(zhì)量、進(jìn)行規(guī)范管理、加強(qiáng)監(jiān)管。絕大多數(shù)反饋意見對征求意見稿表示贊同，認(rèn)為適用主體、會計核算模式、會計計量基礎(chǔ)都比較合適，基本能夠滿足目前實務(wù)的需要。但是，部分反饋意見也針對征求意見稿有關(guān)明細(xì)科目設(shè)置、返還維修資金、劃轉(zhuǎn)維修資金、統(tǒng)籌使用維修資金、列支管理費(fèi)等業(yè)務(wù)提出了具體的修改意見和建議。
2019年下半年，我們對各方反饋意見進(jìn)行了認(rèn)真梳理和討論分析，在此基礎(chǔ)上對征求意見稿進(jìn)行了修改。2020年以來，我們就修改過程中遇到的有關(guān)政策問題與部內(nèi)外有關(guān)單位多次進(jìn)行溝通，修改完善后于4月20日發(fā)布。
問：制定《核算辦法》遵循了哪些原則？
答：在制定《核算辦法》過程中，我們主要遵循了以下原則：
一是與法律法規(guī)相協(xié)調(diào)。目前，在維修資金的管理制度方面，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了總的原則，《管理辦法》對其交存、使用和監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)定?！逗怂戕k法》以《管理辦法》為基本遵循，有關(guān)收入、支出、凈資產(chǎn)科目的設(shè)置及賬務(wù)處理均與《管理辦法》保持協(xié)調(diào)。
二是著力解決實務(wù)需要。對于《管理辦法》未明確規(guī)定，但隨著實務(wù)發(fā)展已經(jīng)存在的一些業(yè)務(wù)事項，我們在不違反《管理辦法》規(guī)定的前提下在《核算辦法》中予以規(guī)范。比如，針對將維修資金的利息分配到戶、因各種原因退回維修資金、市區(qū)兩級代管機(jī)構(gòu)實行備用金制度等業(yè)務(wù)，均明確了具體的會計處理，以滿足實務(wù)需要。
三是務(wù)實簡化和易于操作?？紤]到維修資金的業(yè)務(wù)比較簡單，信息使用者主要關(guān)注維修資金的交存、收益、使用，以及實際結(jié)余情況，我們在制定《核算辦法》時力求務(wù)實簡化和易于操作。比如，對銀行存款利息、質(zhì)量保證金等采用收付實現(xiàn)制而非權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，對凈資產(chǎn)的明細(xì)科目設(shè)置做了簡化處理等。
問：關(guān)于《核算辦法》，有哪些需要說明的重要事項？
答：《核算辦法》共包括五部分內(nèi)容，第一部分為總說明，第二部分為會計科目名稱和編號，第三部分為會計科目使用說明，第四部分為財務(wù)報表格式，第五部分為財務(wù)報表編制說明。其中，需要重點(diǎn)說明的事項有以下幾個方面：
一是關(guān)于《核算辦法》的適用主體?！豆芾磙k法》第四條規(guī)定“住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則”，明確了維修資金是一項獨(dú)立于其代管機(jī)構(gòu)自身資產(chǎn)的資金。因此，《核算辦法》將《管理辦法》規(guī)定的代管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理的維修資金作為獨(dú)立的會計主體，反映維修資金的收入、支出和結(jié)余情況，而與其代管機(jī)構(gòu)自身資產(chǎn)無關(guān)。
同時，根據(jù)《管理辦法》的規(guī)定，《核算辦法》要求按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。但是，考慮到部分代管機(jī)構(gòu)同時管理商品住宅和已售公有住房維修資金，從簡化實務(wù)考慮，也可以合并建賬，但應(yīng)當(dāng)在有關(guān)會計科目下按照商品住宅和已售公有住房進(jìn)行明細(xì)核算。
此外，《管理辦法》規(guī)定，業(yè)主大會成立后按規(guī)定可將代管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理的維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金管理制度。為了保證維修資金會計核算的連續(xù)性，《核算辦法》規(guī)定，已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理的維修資金可參照執(zhí)行本辦法。
二是關(guān)于會計核算模式?！逗怂戕k法》將業(yè)主交存的維修資金確認(rèn)為收入，期末將收入轉(zhuǎn)入凈資產(chǎn)，這不僅符合維修資金收支管理的要求，而且符合基金會計通過凈資產(chǎn)反映基金結(jié)余的慣例，也能反映業(yè)主對維修資金凈資產(chǎn)享有所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)。在征求意見過程中，有部分反饋意見建議參照《住房公積金會計核算辦法》將業(yè)主交存的維修資金確認(rèn)為負(fù)債。我們認(rèn)為，由于維修資金歸集的目的在于使用，并不像住房公積金存在返還給交存人的現(xiàn)時義務(wù)，因此不符合負(fù)債的定義，故未采納相關(guān)建議。
三是關(guān)于會計核算基礎(chǔ)?！逗怂戕k法》規(guī)定維修資金一般采用收付實現(xiàn)制進(jìn)行核算。主要理由是，維修資金會計核算的目標(biāo)主要是為了反映資金的收、支和結(jié)余情況，不涉及復(fù)雜的權(quán)責(zé)義務(wù)關(guān)系，也不需要進(jìn)行成本費(fèi)用歸集及分?jǐn)偟膹?fù)雜會計處理，因此，對維修資金主要采用收付實現(xiàn)制核算基礎(chǔ)，可以使會計信息與實際資金流相匹配，能夠更好地滿足信息使用者的需要。同時，為了滿足部分特殊業(yè)務(wù)核算的需要，《核算辦法》規(guī)定，部分經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)或事項的核算應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。這主要體現(xiàn)在房屋滅失返還資金和備用金業(yè)務(wù)的會計處理上。
問：維修資金代管機(jī)構(gòu)首次執(zhí)行《核算辦法》時，應(yīng)當(dāng)如何做好新舊銜接？
答：按照《財政部關(guān)于印發(fā)<住宅專項維修資金會計核算辦法>的通知》要求，《核算辦法》自2021年1月1日起施行。如前所述，目前各地區(qū)維修資金的會計核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，我們難以針對特定的核算制度制定執(zhí)行《核算辦法》的銜接規(guī)定。但是，我們在通知中明確了新舊銜接的總體原則。具體而言，單位在首次執(zhí)行日通常應(yīng)當(dāng)開展以下幾個步驟的工作：一是根據(jù)原賬編制2020年12月31日的科目余額明細(xì)表；二是按照《核算辦法》設(shè)立2021年1月1日的新賬；三是按照《核算辦法》的規(guī)定將原賬資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)會計科目期末余額進(jìn)行重分類后轉(zhuǎn)入新賬相關(guān)會計科目，比如原賬將維修資金記入負(fù)債類科目的，應(yīng)將相關(guān)余額轉(zhuǎn)入“商品住宅維修資金”或“已售公有住房維修資金”科目；四是基于《核算辦法》的核算基礎(chǔ)對新賬相關(guān)會計科目期初余額進(jìn)行調(diào)整，比如對原賬的應(yīng)收、應(yīng)付科目余額進(jìn)行分析，相應(yīng)調(diào)整有關(guān)凈資產(chǎn)科目余額；五是按照登記及調(diào)整后新賬的各會計科目余額，編制2021年1月1日的科目余額表，作為新賬各會計科目的期初余額。執(zhí)行《核算辦法》屬于會計政策變更，為簡化操作，通知規(guī)定在首個報告年度無需編制上年比較財務(wù)報表。
問：對于《核算辦法》的實施還有哪些要求？
答：下一步，我們將會同有關(guān)部門適時對《核算辦法》進(jìn)行培訓(xùn)。各級財政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對《核算辦法》的宣傳和培訓(xùn)，積極指導(dǎo)各地維修資金代管機(jī)構(gòu)深入學(xué)習(xí)《核算辦法》，認(rèn)真做好新舊制度銜接，確?！逗怂戕k法》自2021年1月1日起順利實施。各有關(guān)單位在《核算辦法》執(zhí)行中有何問題，請及時反饋我們。
（來源：財政部會計司）
