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中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正面臨巨變，未來最會做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能并不是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，高和資本作為國內(nèi)領(lǐng)先商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金和國內(nèi)不動產(chǎn)證券化的開拓者和推動者。

觀點新穎且落地，具備非常強的參考價值，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)高和資本也有自身獨到的見解。高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍，在第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇的主題演講《城市更新背景下的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資》，提出了一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“三座橋”概念，筆者非常認同，“三座橋”論述基本定義了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)生價值的關(guān)鍵。

筆者與馮總也有一面之緣，在馮總“三座橋”基礎(chǔ)上談?wù)劰P者對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“三座橋”的理解，供大家討論。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要架設(shè)“產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋”

在有形的空間里裝入內(nèi)容，把內(nèi)容裝進物業(yè)。

我們從二個方面理解產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋：

產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋是一個產(chǎn)業(yè)招商的概念

1. 首先是定位。區(qū)域資源稟賦適合發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)？定位是需要內(nèi)生/空降/補鏈/強鏈？園區(qū)運營商資源稟賦適合發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)?這包括了可以給到入園企業(yè)什么市場？如何助力企業(yè)發(fā)展等問題？

2. 其次是產(chǎn)品。在產(chǎn)業(yè)方向下，入園企業(yè)需要什么條件的物業(yè)？對于醫(yī)藥園區(qū)在污水處理、生產(chǎn)條件方面都有特殊需求，如何對不同的產(chǎn)業(yè)企業(yè)進行物業(yè)適配？這都是突出的問題。

產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋更是一個空間運營的概念

1. 關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的價值匹配。在城鎮(zhèn)化率60%前城鎮(zhèn)化速度很快，我們更強調(diào)的是“造房子”的概念，城鎮(zhèn)化率60%后城鎮(zhèn)化速度放緩，我們轉(zhuǎn)而強調(diào)“用房子”的概念，即如何通過運營把開發(fā)的價值更大化，在存量中尋找增量。產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋，強調(diào)的就是通過運營從存量中挖掘增量價值，使得產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的價值匹配。低能級的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該外遷，而不是占用市區(qū)寶貴的土地資源，而市區(qū)核心區(qū)域的老舊廠房應(yīng)該改造或進行工改工，重新招商進而使得區(qū)位適配于產(chǎn)業(yè)。這都是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋的范疇。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要架設(shè)“資本與資產(chǎn)的橋”

我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有大量的空置，一二線城市平均空置率在35%以上，三四線城市則在50%乃至更高。解決空置的問題不僅需要運營解決，而且需要資本解決，要找到匹配的資本和合理的資金結(jié)構(gòu)，孵化物業(yè)資產(chǎn)。

舉一個簡單的例子，以上海市內(nèi)園區(qū)為例，最大的問題還是資金平衡，開發(fā)商為回籠現(xiàn)金流，最好的辦法就是將部分物業(yè)分割出售。但一旦出售，未來業(yè)態(tài)控制、水電改造成本、園區(qū)形象等一系列問題都會陷入僵局，進而導致園區(qū)出租率下降，租金提升困難等。這些問題在企業(yè)常涉足的中小型園區(qū)表現(xiàn)尤為突出。

究其根本還是開發(fā)商資金周期較短，園區(qū)租賃回報率不足，進而“持不起”的問題。一個好的物業(yè)資產(chǎn)不僅是高品質(zhì)的硬件，而更需要有與之匹配的業(yè)態(tài)，品質(zhì)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三年的時間，這就要求資金的期限至少3年以上，大多數(shù)開發(fā)商資金和結(jié)構(gòu)是難以滿足的。而從結(jié)果來看，運營相對好的中小型園區(qū)，都是國資園區(qū)或者背后有資本加持，如金地威新（美國阿波羅基金）、東久中國（華平資本）、環(huán)普園區(qū)（普洛斯資本）。

以上環(huán)境都使得“資本與資產(chǎn)的橋”愈發(fā)重要，只有長周期的資本可以匹配需要長周期運營、久久為功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這些長周期資本可能來源與國外資金，也可能來源于國內(nèi)政策性銀行的投資，亦或是部分的私募基金。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要架設(shè)“金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的橋梁”

首先，我們先講產(chǎn)業(yè)資本。產(chǎn)業(yè)資本并不只是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)投資基金，我們可以看國外一些成熟產(chǎn)業(yè)中的龍頭企業(yè)，例如美國的通用電氣（GE），從飛機發(fā)動機、發(fā)電設(shè)備到金融服務(wù)，從醫(yī)療造影、電視節(jié)目到塑料等。通用電氣依托于旗下的GE資本、GE航空金融服務(wù)、GE商業(yè)金融、GE能源金融服務(wù)、GE金融、GE基金已經(jīng)從一個簡單的產(chǎn)業(yè)企業(yè)變?yōu)榱水a(chǎn)業(yè)資本，以噴氣發(fā)動機、能源業(yè)務(wù)為主業(yè)，推動了美國整個工業(yè)體系的發(fā)展。

國內(nèi)以傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)投資基金為主導的產(chǎn)業(yè)資本相對較多，對于這類真正有技術(shù)的產(chǎn)業(yè)型企業(yè)升級為產(chǎn)業(yè)資本尚不太多，這也是我國工業(yè)體系發(fā)展不健全的重要因素之一。以三一重工為例，雖然在工程機械行業(yè)內(nèi)處于主導地位，三一自身對于金融投資發(fā)展上下游是有一定忌憚的，痛點無非集中在資本金、企業(yè)屬性等問題，那資本如何與這類產(chǎn)業(yè)企業(yè)融合，打通產(chǎn)業(yè)鏈，使得我國工程機械行業(yè)在世界范圍內(nèi)擁有議價能力，占到絕對領(lǐng)先位置，有著至關(guān)重要的作用。簡言之，金融與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合就是推動我國工業(yè)體系健全化、補短板的重要抓手，那如何引導金融資本與產(chǎn)業(yè)的嫁接，實現(xiàn)大型產(chǎn)業(yè)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)資本的轉(zhuǎn)變，是一個國家級的戰(zhàn)略問題。

同時我們可以關(guān)注到，一些體量較小的行業(yè)并不足以出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本類型的企業(yè)，那很多園區(qū)運營商就是這些中小企業(yè)形成的產(chǎn)業(yè)鏈條的最佳產(chǎn)業(yè)資本，產(chǎn)業(yè)體量可能較小，但一家企業(yè)做好一個鏈條，規(guī)模足夠一家園區(qū)運營商實現(xiàn)中長期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型了。

其次，金融資本對于產(chǎn)業(yè)鏈的投資，最大的痛點還是信息與發(fā)展趨勢的透明程度，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商則對這些信息的了解是有優(yōu)勢的。如何與金融資本更好的集合，實現(xiàn)一個園區(qū)運營+產(chǎn)業(yè)投資 1+1>2的模型也是未來需要重點突破的方向。如今無論是張江高科、南京高科等一些企業(yè)，做的更多還是在園區(qū)開發(fā)+園區(qū)運營的基礎(chǔ)上做投資的疊加模型，而非園區(qū)開發(fā)+園區(qū)運營+產(chǎn)業(yè)孵化互補的模型，這也將是未來重要趨勢。

“三座橋”詮釋了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)非地產(chǎn)的本質(zhì)

架設(shè)“產(chǎn)業(yè)與物業(yè)的橋”

架設(shè)“資本與資產(chǎn)的橋”

架設(shè)“金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的橋梁”

三座橋詮釋了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)非地產(chǎn)，而是真正的資源鏈接者，產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商的本質(zhì)。這是一個疊加了城鎮(zhèn)化趨勢、國家政策導向、區(qū)域資源稟賦的多維度變量的全新領(lǐng)域。

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