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為堅(jiān)持和貫徹房住不炒基本定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳市司法局于2020年9月17日就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《辦法（征求意見(jiàn)稿）》”）公開(kāi)征求意見(jiàn)。

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》除對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)（土地）估價(jià)、監(jiān)督管理等結(jié)合新形勢(shì)、新情況進(jìn)行修訂完善外，還專章增加了“房屋租賃”的內(nèi)容，將住房租賃市場(chǎng)統(tǒng)一納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理體系，以期進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督制度，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的法治水平。本文對(duì)《辦法（征求意見(jiàn)稿）》的核心內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要解讀。

一、修訂背景

（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策

《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》于2010年9月1日實(shí)施，并于2017年進(jìn)行修正，但隨著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展及變化，原有監(jiān)管措施難以完全適應(yīng)當(dāng)前監(jiān)管形勢(shì)。2018年11月，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)、深圳市人民政府法制辦公室發(fā)布了關(guān)于征求《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（修訂草案征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告，后由于機(jī)構(gòu)改革、監(jiān)管職能調(diào)整等原因，該征求意見(jiàn)稿未能正式出臺(tái)。

深圳市結(jié)合其在房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)與引導(dǎo)、市場(chǎng)信息披露與監(jiān)管、行業(yè)信用管理等方面的良好經(jīng)驗(yàn)，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，于2020年重新啟動(dòng)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》修訂，以期通過(guò)完善政策規(guī)定，為“房住不炒”提供法治保障。

（二）規(guī)范住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管措施

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》自1993年實(shí)施，歷經(jīng)4次修訂。隨著我國(guó)社會(huì)主義法律、法規(guī)不斷完善，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》中許多內(nèi)容已被《合同法》及相關(guān)規(guī)定所覆蓋，部分內(nèi)容及制度安排與政府“放管服”改革相悖，該條例于2015年8月27日被廢止。

但深圳房屋租賃市場(chǎng)極其活躍，房屋租賃在解決居民住房問(wèn)題中具有重要作用。在近幾年大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策引導(dǎo)下，大量企業(yè)進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了租金上漲過(guò)快、租賃市場(chǎng)管理混亂、租金缺乏有效監(jiān)管等問(wèn)題。尤其是長(zhǎng)租公寓等新業(yè)態(tài)面臨更多的新情況和新問(wèn)題，亟需有力的監(jiān)管和制約。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，深圳市雖先后出臺(tái)《深圳市人民政府關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定住房租賃價(jià)格的意見(jiàn)》等規(guī)定，但缺乏具體可行的監(jiān)管措施，未能對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行有效的管理。此次《辦法（征求意見(jiàn)稿）》將房屋租賃納入房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一的監(jiān)管范圍，有利于房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。

（三）深化“放管服”改革的需要

隨著“放管服”改革的深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管職能也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，如國(guó)務(wù)院取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度、深圳市取消了房地產(chǎn)行業(yè)年檢制度等?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》已實(shí)施近8年，相關(guān)規(guī)定亟需結(jié)合新形勢(shì)和要求進(jìn)行修訂完善，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)國(guó)家“房住不炒”的目標(biāo)要求。

二、“房住不炒”政策下完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)管措施

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售中的違規(guī)現(xiàn)象，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》結(jié)合近年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管實(shí)踐、根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)要求進(jìn)一步修訂了相關(guān)監(jiān)管制度，主要如下：

（一）增加房地產(chǎn)預(yù)售許可申請(qǐng)條件

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可前，應(yīng)提前將擬預(yù)售的商品房項(xiàng)目向市主管部門(mén)申報(bào)納入預(yù)售計(jì)劃。同時(shí)，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期未實(shí)際竣工，主管部門(mén)將不予受理商品房預(yù)售申請(qǐng)。

（二）完善商品房銷(xiāo)售信息公示制度

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》除原規(guī)定需要公示的內(nèi)容外，進(jìn)一步明確銷(xiāo)售中心應(yīng)公示深圳市房地產(chǎn)誠(chéng)信信息查詢方式、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的委托書(shū)及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書(shū)、安全生產(chǎn)指引、投訴方式和途徑等。

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定，對(duì)于銷(xiāo)售商品住宅的，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示商品住宅使用說(shuō)明書(shū)、商品住宅質(zhì)量保證書(shū)示范文本以及不拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款的書(shū)面承諾；商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置以書(shū)面形式或者在網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)說(shuō)明所銷(xiāo)售商品房的建筑隔音情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施等。

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》對(duì)銷(xiāo)售信息公示制度的完善有助于規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。商品房的周邊環(huán)境對(duì)消費(fèi)者而言十分重要，提前公示商品房周邊污染及噪聲情況，對(duì)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者之間的爭(zhēng)議有積極意義。

（三）強(qiáng)化房屋質(zhì)量保修責(zé)任

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在保修期內(nèi)提前注銷(xiāo)的問(wèn)題，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人提供的商品住宅質(zhì)量保證書(shū)中應(yīng)同時(shí)明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、解散等情況后的房屋質(zhì)量保修責(zé)任承擔(dān)主體，并附具該責(zé)任主體提供的承諾書(shū)。

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》此條的初衷在于壓實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任，避免在開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、解散等情況后商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)無(wú)人可追責(zé)、無(wú)處可處理。但《辦法（征求意見(jiàn)稿）》并未明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的主體需要具備何種條件，在被指定的主體出現(xiàn)破產(chǎn)、解散等情況后如何確保保修責(zé)任能夠得到繼續(xù)履行，此處仍需進(jìn)一步完善。

（四）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為監(jiān)管

結(jié)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房〔2016〕223號(hào)）的有關(guān)要求，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得損害購(gòu)房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”及“通過(guò)更改預(yù)售合同、變更購(gòu)房人等方式，投機(jī)炒作未交付的商品房”兩種情形。

同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得實(shí)施的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為中增加“商品房銷(xiāo)售不予明碼標(biāo)價(jià)或者未按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，或者在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用；違規(guī)為購(gòu)房人墊付或者變相墊付首付款，有違公平競(jìng)爭(zhēng)”等情形。

商品房市場(chǎng)上存在將“期房”當(dāng)做“期貨”炒作、收取高額“喝茶費(fèi)”等現(xiàn)象，該等行為變相提高了商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，不利于穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》的規(guī)定為打擊該等違法行為提供了依據(jù)，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)具有積極意義。

三、“租售并舉”定位下加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)管理

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》結(jié)合同樣正在征求意見(jiàn)的《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，根據(jù)深圳住房租賃的實(shí)際情況，專章規(guī)定了“房屋租賃”有關(guān)內(nèi)容，其中住房租賃企業(yè)的監(jiān)管、租賃合同備案及申報(bào)制度最值得關(guān)注。

（一）建立房屋租賃企業(yè)監(jiān)管制度

自2018年杭州鼎家公寓暴雷以來(lái)，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)經(jīng)歷多輪洗牌，但艱難探索中的長(zhǎng)租公寓并未就此找到健康的商業(yè)模式。多數(shù)暴雷的長(zhǎng)租公寓品牌存在采用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等較高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，嚴(yán)重?fù)p害廣大承租人的合法權(quán)益，成為社會(huì)不穩(wěn)定因素之一。對(duì)此，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》有針對(duì)性地建立房屋租賃行業(yè)監(jiān)管制度、租賃資金監(jiān)管措施，以期形成良性健康的租賃市場(chǎng)。

1.建立房屋租賃企業(yè)備案制度

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》明確在深圳市內(nèi)開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋租賃企業(yè)在領(lǐng)取或變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，需要至區(qū)主管部門(mén)辦理機(jī)構(gòu)備案。除營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、固定服務(wù)場(chǎng)所證明等材料外，還應(yīng)當(dāng)提供租賃資金監(jiān)管賬戶和租賃資金監(jiān)管協(xié)議。

需要特別注意的是，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》特別規(guī)定了自然人的商事登記義務(wù)，即自然人轉(zhuǎn)租房屋間數(shù)達(dá)到十套（間）及以上的，應(yīng)當(dāng)依法辦理商事登記并辦理備案。

2.建立租賃資金監(jiān)管制度

在當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式下，房屋租賃企業(yè)將其低成本獲得的資金用于擴(kuò)張，或?yàn)樽非蟾咄顿Y回報(bào)而將資金投入到股市等高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)中。在出現(xiàn)擴(kuò)張受阻，入住率不足或大量退租等市場(chǎng)波動(dòng)、甚至投資失敗等情況時(shí)，房屋租賃企業(yè)可能發(fā)生資金鏈斷裂，進(jìn)而無(wú)法向出租人支付租金，承租人將面臨被清退的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)租賃資金缺乏監(jiān)管的現(xiàn)狀，《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》指出，直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管?！掇k法（征求意見(jiàn)稿）》據(jù)此設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管制度，由住房租賃企業(yè)與轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對(duì)房屋租賃企業(yè)收取的租金、押金進(jìn)行監(jiān)管。

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》設(shè)立租賃資金監(jiān)管制度，有利于控制住房租賃企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于租賃資金監(jiān)管的具體細(xì)則仍需進(jìn)一步明確，且具體監(jiān)管細(xì)則應(yīng)在監(jiān)管和維護(hù)住房租賃企業(yè)利益之間尋求平衡。

3.規(guī)范房屋租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》對(duì)房屋租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為作了較為細(xì)致的規(guī)定，具體如下：

第一，加強(qiáng)房屋房屋租賃企業(yè)信息公示?！掇k法（征求意見(jiàn)稿）》要求房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證書(shū)、租賃合同示范文本、服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和流程、收費(fèi)項(xiàng)目和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、租賃資金監(jiān)管賬戶、投訴方式和途徑等材料在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所顯著位置等進(jìn)行公示。

第二，明確禁止實(shí)施違法經(jīng)營(yíng)行為及“租金貸”等金融性行為。除不得隨意轉(zhuǎn)租、發(fā)布虛假房源、泄露承租人信息、哄抬及克扣租金外，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》首次明確禁止強(qiáng)制、誘導(dǎo)承租人使用或者捆綁租賃貸款支付租金，在租賃合同中約定租賃貸款條款；禁止利用承租人或者房屋權(quán)屬人名義套取信貸資金；禁止違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。

第三，加強(qiáng)房屋租賃企業(yè)日常管理。如建立健全租賃信息查驗(yàn)、安全保障等內(nèi)部管理制度，定期開(kāi)展安全檢查和維護(hù)等。

對(duì)于房屋租賃企業(yè)“高買(mǎi)低賣(mài)”和“長(zhǎng)收短付”的問(wèn)題，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》中并未予以明確，但《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》 對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定，若該等規(guī)定最終能夠通過(guò)并實(shí)施，未來(lái)可據(jù)此規(guī)定對(duì)市場(chǎng)上的相關(guān)行為進(jìn)行查處。

（二）重啟房屋租賃備案制度并設(shè)立房屋租賃信息申報(bào)制度

1.重啟房屋租賃備案制度

隨著《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》的廢止，深圳市對(duì)于房屋租賃備案的具體規(guī)定正式結(jié)束?！掇k法（征求意見(jiàn)稿）》為加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)租賃行為形成震懾，重啟了房屋備案租賃制度并細(xì)化處罰措施。

2.建立房屋租賃信息申報(bào)制度

根據(jù)深圳市城中村大量建筑不具有房屋權(quán)屬證明的實(shí)際情況，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定，不能辦理房屋租賃合同備案的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持出租房屋的有關(guān)資料及當(dāng)事人身份證明到街道辦事處辦理房屋租賃信息申報(bào)。

相較于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》的規(guī)定，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》放寬了備案或申報(bào)時(shí)間，不再對(duì)未辦理備案的當(dāng)事人課以高額罰款。實(shí)行租賃合同備案和租賃信息申報(bào)并行的制度，有助于解決歷史違建房屋無(wú)法辦理租賃備案的民生問(wèn)題，為住房主管部門(mén)更為全面地掌握房屋租賃市場(chǎng)信息提供有力支持。

四、“先行先試”指導(dǎo)下完善房地產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)制

為更好的履行監(jiān)督管理職責(zé)，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》對(duì)年報(bào)制度、商品房?jī)r(jià)格異常、租賃房屋參考價(jià)格發(fā)布等均作出了詳細(xì)的規(guī)定。

（一）建立年報(bào)制度

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》明確市主管部門(mén)建立房地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)制度，在深圳市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)按要求及時(shí)報(bào)送年度報(bào)告。未按照要求及時(shí)報(bào)告的可能面臨被納入失信名單，甚至注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)或備案證書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)。目前尚不能確認(rèn)市主管部門(mén)對(duì)年報(bào)制度實(shí)施何種管理，如對(duì)于年報(bào)是否有特定形式要求、是否需要經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)審定等，當(dāng)然若由相關(guān)企業(yè)自主申報(bào)可能難以達(dá)到監(jiān)管之目的。

（二）建立商品房交易價(jià)格異動(dòng)監(jiān)管機(jī)制

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定市主管部門(mén)和市場(chǎng)監(jiān)管部建立房地產(chǎn)交易價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格波動(dòng)異常的可采取必要措施，并可對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)、房屋租賃企業(yè)，采取約談、書(shū)面報(bào)告、風(fēng)險(xiǎn)提示、暫停業(yè)務(wù)開(kāi)展等措施；違反價(jià)格法律法規(guī)的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法進(jìn)行處罰。

（三）建立存量房?jī)r(jià)格引導(dǎo)及租賃參考價(jià)格制度

存量房交易中不僅有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒作，也出現(xiàn)了部分業(yè)主聯(lián)合操控價(jià)格等現(xiàn)象，導(dǎo)致二手房交易價(jià)格出現(xiàn)較大的波動(dòng)。《辦法（征求意見(jiàn)稿）》對(duì)存量商品房?jī)r(jià)格建立引導(dǎo)機(jī)制，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

《辦法（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定，市主管部門(mén)建立房屋租賃參考價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)不同類(lèi)型房屋的租賃參考價(jià)格。該條規(guī)定的租賃參考價(jià)格并不具有強(qiáng)制意義，對(duì)于租賃價(jià)格的調(diào)整難以具有實(shí)質(zhì)影響。

五、結(jié)語(yǔ)

本次《辦法（征求意見(jiàn)稿）》不但對(duì)既有監(jiān)管措施進(jìn)一步完善，也建立了不少新的監(jiān)管制度。如增加預(yù)售許可證的辦理?xiàng)l件、豐富銷(xiāo)售信息公示內(nèi)容、充實(shí)違法銷(xiāo)售行為及價(jià)格壟斷的具體行為等均是對(duì)既有制度的完善；結(jié)合深圳實(shí)際建立的房屋租賃申報(bào)制度、房屋租賃企業(yè)備案及資金監(jiān)管制度、商品房交易價(jià)格異動(dòng)監(jiān)管機(jī)制等均屬于創(chuàng)新。但個(gè)別制度是否能夠切實(shí)有效的解決實(shí)踐問(wèn)題，仍然需要進(jìn)一步觀察。

總體而言，《辦法（征求意見(jiàn)稿）》貼合深圳實(shí)際，敢于先行先試，結(jié)合監(jiān)管新形勢(shì)、新情況制定的相關(guān)政策將有助于提升深圳市房地產(chǎn)監(jiān)管法治水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。