產(chǎn)城項(xiàng)目策劃需要對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析，包括地塊情況（區(qū)位、四至、規(guī)劃參數(shù)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、交通、資源等）、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)（區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況、同類園區(qū)狀況、政府政策等）進(jìn)行分析，其后進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與測(cè)算。
產(chǎn)城項(xiàng)目的核心是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)通常以產(chǎn)業(yè)園為主，所以項(xiàng)目的定位，表述上常變成了產(chǎn)業(yè)園的定位，或者特色小鎮(zhèn)的定位。
1、項(xiàng)目名稱，圍繞宏大或者熱點(diǎn)概念，吸引政府支持與公眾關(guān)注 在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)城化趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)園需要一個(gè)宏大或者熱點(diǎn)的概念。利用熱點(diǎn)概念，獲得政府的支持。當(dāng)前，云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園、高端制造產(chǎn)業(yè)園隨處可見(jiàn)，但考察核心產(chǎn)業(yè)集聚度時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)超過(guò)30%的非常少，冠之以宏大或熱點(diǎn)概念，主要是為了迎合政府需要，獲得各種支持，特別是政策與補(bǔ)貼。產(chǎn)業(yè)園具體命名常見(jiàn)的有兩種，一種是產(chǎn)業(yè)+產(chǎn)業(yè)園，如地理信息產(chǎn)業(yè)園；一種是產(chǎn)業(yè)+谷，如智谷、藥谷，學(xué)習(xí)硅谷。2、產(chǎn)業(yè)定位，以產(chǎn)業(yè)定位為核心，明確功能定位，形成園區(qū)特色 產(chǎn)業(yè)的定位是以某2-3個(gè)產(chǎn)業(yè)為核心，構(gòu)建生態(tài)，單一產(chǎn)業(yè)招商難度大，所以最好是搞3個(gè)主打產(chǎn)業(yè)的生態(tài)。核心產(chǎn)業(yè)集聚度的比例究竟多高為宜，要看產(chǎn)業(yè)、地區(qū)等因素，但根據(jù)實(shí)踐，核心產(chǎn)業(yè)沒(méi)有30%的集聚度，難以形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。如以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算為核心產(chǎn)業(yè)，集科研、辦公、商務(wù)展示為一體的綠色、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。3、思路口號(hào)，主要圍繞政府或者地區(qū)產(chǎn)業(yè)的痛點(diǎn)，說(shuō)明價(jià)值 戰(zhàn)略定位，以園區(qū)定位為核心，但是在做策劃時(shí)，會(huì)給園區(qū)一個(gè)延伸拓展的戰(zhàn)略定位，主要是為了彰顯自己園區(qū)高端、大氣、上檔次，以解決地區(qū)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題、幫助政府實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略意圖為目標(biāo)，實(shí)質(zhì)還是獲得政府支持。如園區(qū)借助深圳戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)孵化培育的機(jī)遇，打造半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)集聚的高地，創(chuàng)高科技產(chǎn)業(yè)示范園、標(biāo)桿園。4、戰(zhàn)略目標(biāo)，以定性目標(biāo)形成沖擊力，以定量目標(biāo)滿足政府考核 戰(zhàn)略目標(biāo)會(huì)分層，策劃階段以定性目標(biāo)為主，但有些地方政府會(huì)要求簽訂定量目標(biāo)。定性目標(biāo)，第一，園區(qū)最終狀態(tài)，如基地、目的地、高地等。通常也會(huì)冠以大目標(biāo)，大口號(hào)，如全國(guó)醫(yī)療器械生產(chǎn)基地和流通中心、健康旅游體驗(yàn)?zāi)康牡亍?/span>第二，產(chǎn)業(yè)最終狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)鏈狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度等，如打造科研、生產(chǎn)與流通一體化的醫(yī)療科技產(chǎn)業(yè)集群。定量目標(biāo)，對(duì)于政府土地有優(yōu)惠、或者有專項(xiàng)扶持政策的產(chǎn)城項(xiàng)目，政府會(huì)規(guī)定一個(gè)每平米最低稅收標(biāo)準(zhǔn)，作為硬性底線。 產(chǎn)城項(xiàng)目通常涉及到產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和居住等多個(gè)城市功能的融合，各個(gè)功能分布和比例的合理性，影響到項(xiàng)目的投資收益以及后續(xù)的口碑。功能分區(qū)既涉及整體的商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)區(qū)分、又涉及產(chǎn)業(yè)內(nèi)辦公、研發(fā)、商務(wù)會(huì)展等的比例。1、項(xiàng)目整體的功能分區(qū)---產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、居住等的協(xié)調(diào) 產(chǎn)城項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園往往只是其中的一小部分，住宅項(xiàng)目、商業(yè)綜合體、會(huì)展中心、科研平臺(tái)、物流中心的比例要協(xié)調(diào)；有了住宅和商業(yè)，又需要考慮教育與醫(yī)療資源的匹配，在產(chǎn)城項(xiàng)目策劃時(shí)要將功能分區(qū)納入考慮。 2、提供的產(chǎn)業(yè)載體類型---為哪幾個(gè)階段的企業(yè)提供服務(wù) 針對(duì)不同階段的企業(yè)，會(huì)有不同的載體匹配，相應(yīng)的空間形態(tài)和服務(wù)等不同。如孵化器，企業(yè)高度成本敏感，以開(kāi)放式辦公、聯(lián)合辦公類為主，載體以大型開(kāi)放空間與小型隔斷辦公空間為主。如果針對(duì)企業(yè)總部基地，則以高層寫字樓或者獨(dú)棟辦公綜合體為主，載體空間要大，不進(jìn)行具體的分隔，由企業(yè)根據(jù)自身文化與需要來(lái)分隔。3、園區(qū)提供的配套服務(wù)---特色和真正貼合實(shí)際的落地服務(wù) 產(chǎn)業(yè)園提供的服務(wù)都很雷同，有基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，也有一些高端服務(wù)，整體比較雷同，關(guān)鍵是各項(xiàng)服務(wù)如何真正貼合企業(yè)。常見(jiàn)的服務(wù)有物業(yè)服務(wù)、人才服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)、投融資服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、科技轉(zhuǎn)化服務(wù)、檢驗(yàn)檢測(cè)、展示空間等。比如深圳招商蛇口引入政務(wù)審批窗口、外國(guó)人簽證審批窗口；又如有的園區(qū)，引入政府配套的子基金，接入香港金融資源，推動(dòng)企業(yè)在香港上市。項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)集聚思路
在產(chǎn)城項(xiàng)目策劃上，以前的模式是做客戶群體篩選，即確定核心客戶、主要客戶與隨機(jī)客戶的思路。但是隨著失敗項(xiàng)目的增多，政府已經(jīng)不滿足于僅看到項(xiàng)目招商的方向，而是要求企業(yè)提出明確的產(chǎn)業(yè)集聚思路，由此策劃加入了較多的招商與運(yùn)營(yíng)思路。1、明確目標(biāo)客戶群體：三類客戶與三種思路 進(jìn)行區(qū)域行業(yè)企業(yè)分析、客戶需求分析、客戶企業(yè)特征、客戶來(lái)源分析，由此確定核心客戶、主要客戶、隨機(jī)客戶。產(chǎn)業(yè)園的核心客戶選擇常見(jiàn)有三類思路：一種是找細(xì)分領(lǐng)域的龍頭。大型行業(yè)的龍頭引入很困難，于是選擇細(xì)分領(lǐng)域的龍頭。二是找引入行業(yè)龍頭的事業(yè)部或者區(qū)域總部。三是引入大量小型企業(yè)，比如引入戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)時(shí)，上規(guī)模的企業(yè)數(shù)量有限，于是采取引入大量快速成長(zhǎng)期中小企業(yè)的方式。2、明確初期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：戰(zhàn)略合作與集聚趨勢(shì) 初期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是最為困難的事情，比較容易成功的有三種情況：第一，確定戰(zhàn)略合作企業(yè)，即會(huì)作為最先進(jìn)入的行業(yè)龍頭企業(yè)，此類企業(yè)的引入基本上會(huì)要求較高的對(duì)價(jià)，如贈(zèng)送的物業(yè)面積、長(zhǎng)期的免租協(xié)議；第二，利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)自發(fā)集聚的趨勢(shì)。區(qū)域已經(jīng)有大量企業(yè)，但是處于分散狀態(tài)，正在產(chǎn)生集聚需求，而這種集聚還沒(méi)有通過(guò)自然集聚形成，如廣州輕紡交易園的發(fā)展就是利用了此類趨勢(shì)；第三，專項(xiàng)優(yōu)惠政策，在項(xiàng)目策劃階段，針對(duì)項(xiàng)目的基本情況和目標(biāo)招商企業(yè)的特點(diǎn)，會(huì)爭(zhēng)取針對(duì)投資主體與進(jìn)駐企業(yè)的特殊優(yōu)惠政策，比如廣州電商產(chǎn)業(yè)園，通過(guò)給予入駐的電商總部企業(yè)大額補(bǔ)貼（根據(jù)稅收情況），很容易引入一些中大型電商進(jìn)駐。3、明確園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：行業(yè)痛點(diǎn)與解決方案 區(qū)域產(chǎn)業(yè)的孵化或集聚，單憑龍頭企業(yè)帶動(dòng)還是不足的，必須要有系統(tǒng)的預(yù)熱與推動(dòng)策略，此類主要是針對(duì)行業(yè)企業(yè)的痛點(diǎn)設(shè)計(jì)。如醫(yī)療器械行業(yè)有五大痛點(diǎn)，針對(duì)五大痛點(diǎn)，設(shè)計(jì)解決思路，匹配服務(wù)。如醫(yī)療器械行業(yè)審批周期長(zhǎng)、審批難，通過(guò)市政府和行業(yè)主管部委溝通，設(shè)置審批綠色通道，會(huì)迅速帶來(lái)企業(yè)的集中進(jìn)駐。
策劃階段最好能納入初設(shè)的部分思路，介紹項(xiàng)目的特色，因?yàn)檎饕I(lǐng)導(dǎo)會(huì)關(guān)注城市的美觀、建筑的創(chuàng)新等因素，如天際線的設(shè)計(jì)，如果能有好的設(shè)計(jì)理念，絕對(duì)是巨大的加分項(xiàng)，如碧桂園的人車分流設(shè)計(jì)思路。同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)也是最終載體落地的核心，究竟選擇何種載體模式，每種載體的設(shè)計(jì)要求是什么等。
1、建筑類型：適合行業(yè)與企業(yè) 階段的模式 不同的產(chǎn)業(yè)，需要的空間載體類型不同。比如醫(yī)療器械，有以寫字樓為主的辦公型載體（湖南海憑醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園），有以商鋪為主的商務(wù)型載體（廣州國(guó)覽醫(yī)械城），有以辦公、輕型生產(chǎn)、展示商務(wù)合一的綜合獨(dú)棟模式（南昌進(jìn)賢醫(yī)械產(chǎn)業(yè)園），而醫(yī)療器械獨(dú)特的銷售方式，決定了第三種模式更適合行業(yè)，也更容易成功。而針對(duì)游戲、云計(jì)算等科技型企業(yè)的行業(yè)，其載體以密集的寫字樓更合適。
