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案情介紹

       2001年7月，方先生花了264 982元，在位于松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶亭南路的奧林匹克花園購(gòu)置了一套商品房，并簽定了商品房預(yù)售合同。2002年6月28日，開(kāi)發(fā)商按約交房，方先生于當(dāng)日填寫(xiě)了購(gòu)房契稅納稅申報(bào)單，按房?jī)r(jià)的0.75%將契稅交由開(kāi)發(fā)商代為繳納。開(kāi)發(fā)商還以辦理產(chǎn)權(quán)證的名義收取了方先生300元手續(xù)費(fèi)。

       2002年10月，等著拿產(chǎn)權(quán)證的方先生突然發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)貼出一張公告，要求購(gòu)房業(yè)主再補(bǔ)交房?jī)r(jià)0.75%的契稅。迷惑不解的他在詢(xún)問(wèn)后才知道，原來(lái)上海市政府自2002年9月1日起，取消了市民購(gòu)買(mǎi)商品房的契稅補(bǔ)貼，要按照房?jī)r(jià)的1.5%交納契稅。

       方先生認(rèn)為：“我在6月就交了契稅，既然開(kāi)發(fā)商許諾代我們繳稅，并收取了手續(xù)費(fèi)，那么，因其拖延繳稅導(dǎo)致需補(bǔ)交的稅款，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)?！痹诙啻谓簧嫖垂螅较壬鷮㈤_(kāi)發(fā)商上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司告上法庭，要求賠償損失1 978.11元。和他一起遞交訴狀的還有其他16名業(yè)主。

       2003年3月4日，上海市首起房契稅糾紛案在松江法院泗涇法庭公開(kāi)審理。

       原告律師在法庭上指出，開(kāi)發(fā)商在2002年6月左右收取了原告的契稅稅款后，作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商理應(yīng)知道原告繳納契稅的義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，因圖自己工作方便，而未及時(shí)履行其代理義務(wù)，從而導(dǎo)致原告未享受到本該享受的優(yōu)惠政策，給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失。開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)明顯，與原告的損失之間的因果關(guān)系明確。

       被告方代理律師認(rèn)為，2002年6月，方先生及其他大部分業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商繳稅時(shí)，都明確知道開(kāi)發(fā)商是集中交房，集中接受委托，集中代繳契稅，不可能為其中的業(yè)主單獨(dú)代繳。開(kāi)發(fā)商在收齊了大部分業(yè)主的契稅后，于9月上旬到房地產(chǎn)交易中心辦理繳稅手續(xù)，應(yīng)屬在合理的時(shí)間內(nèi)完成委托事項(xiàng)；根據(jù)2002年9月1日之前松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心的做法，只有在辦理了大產(chǎn)證之后才能繳納契稅，否則不予辦理，而原、被告雙方《房地產(chǎn)預(yù)售合同》約定，在交房后三個(gè)月內(nèi)辦理大產(chǎn)證，即在9月28日之前辦理大產(chǎn)證，也就是說(shuō)在2002年9月1日之前因大產(chǎn)證未辦出，松江區(qū)房地產(chǎn)交易中心是不予辦理繳納契稅手續(xù)的，因此，開(kāi)發(fā)商的行為也符合行業(yè)慣例。

       法院認(rèn)為，雖然業(yè)主和房產(chǎn)商之間未簽訂書(shū)面委托合同，但當(dāng)業(yè)主將契稅交給房產(chǎn)商，并支付300元產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)，拿到房產(chǎn)商的收據(jù)時(shí)，雙方已實(shí)際形成了一種有償委托合同關(guān)系。作為受托人，房產(chǎn)商應(yīng)按委托人的要求處理委托事項(xiàng)，當(dāng)某些內(nèi)容約定不明時(shí)，受托人應(yīng)從維護(hù)委托人的利益出發(fā)，根據(jù)實(shí)際情況予以妥善處理。在本案中，開(kāi)發(fā)商雖未明確約定何時(shí)完成代繳契稅事項(xiàng)，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)從上述角度出發(fā)，及時(shí)為業(yè)主辦理納稅申報(bào)等手續(xù)，不能為了自身方便，收齊全部業(yè)主契稅后一并辦理。在6月28日至8月31日兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)商足以辦妥繳稅手續(xù)，卻沒(méi)有辦理，因此其行為存在過(guò)錯(cuò)。

       其次，雖然本市契稅稅率一直為1.5%，沒(méi)有調(diào)整過(guò)，調(diào)整的只是補(bǔ)貼政策，但對(duì)于業(yè)主而言，由于開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)繳稅，致使業(yè)主未能享受到政府補(bǔ)貼，因此，這筆稅款為業(yè)主的損失，房產(chǎn)商理應(yīng)予以賠償。

       松江法院一審判決奧林匹克置業(yè)公司賠償方先生經(jīng)濟(jì)損失1 987.11元。

       2003年4月，上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司因不滿(mǎn)一審法院判決，向一中院提起上訴。他們認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商為業(yè)主代繳契稅是無(wú)償代理行為；雙方在合同中又未約定繳納契稅的期限，因此開(kāi)發(fā)商在9月1日后繳稅并不能稱(chēng)為拖延繳稅；其次，政府契稅政策調(diào)整是不可抗力因素，所以過(guò)錯(cuò)不在自己身上；奧林匹克花園還指出，根據(jù)契稅條例規(guī)定，業(yè)主應(yīng)在合同簽定后10日內(nèi)繳稅，但業(yè)主是在納稅義務(wù)發(fā)生一年多后，才將繳稅義務(wù)委托給開(kāi)發(fā)商，是業(yè)主的拖延造成未能在2002年9月1日前完稅的后果。

       原告方則指出：首先，2002年6月28日，開(kāi)發(fā)商收取契稅款時(shí)，同時(shí)收取了300元產(chǎn)證代辦費(fèi)，業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商繳稅是有償代理；其次，雙方在預(yù)售合同中只約定了辦理小產(chǎn)證的時(shí)間，未約定繳稅時(shí)間，故按照政府相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房屋竣工后一個(gè)月內(nèi)為業(yè)主上繳契稅，現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未及時(shí)繳納，這種行為存在過(guò)錯(cuò)；最后，政府調(diào)整契稅政策不屬于不可抗力。

       法院對(duì)原告方提出第一和第三點(diǎn)均無(wú)異議，但是對(duì)第二點(diǎn)，即業(yè)主在超過(guò)法定繳稅期限后才進(jìn)行委托，而開(kāi)發(fā)商又未在2002年9月1日之前上繳到稅務(wù)部門(mén)，雙方對(duì)業(yè)主需補(bǔ)交契稅的損失，是否存在過(guò)錯(cuò)持不同意見(jiàn)。

       法院認(rèn)為：根據(jù)契稅條例第8和第9條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)在預(yù)售合同簽定之日起10內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并在核定期限內(nèi)繳稅。又根據(jù)上海市財(cái)政局1998年發(fā)布的《上海市財(cái)政局關(guān)于上海市契稅征收管理若干問(wèn)題的通知》第2條和第4條精神，凡發(fā)生商品房預(yù)售和預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主在法定期限內(nèi)申報(bào)繳稅后，原則上繳稅時(shí)間為房地產(chǎn)竣工后一個(gè)月內(nèi)。

       由于業(yè)主在法定期限內(nèi)并未履行申報(bào)及繳稅義務(wù)，且在該法定期限后，業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商代繳契稅時(shí)，并未約定交納契稅的期限，所以在繳稅過(guò)程中，契稅政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)首先應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。但是，由于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間存在有償委托合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商在完成該委托事項(xiàng)時(shí)，要注意誠(chéng)信、謹(jǐn)慎和勤勉義務(wù)，而開(kāi)發(fā)商在接受業(yè)主委托后，應(yīng)當(dāng)明知業(yè)主的納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，卻未及時(shí)繳稅，且在此期間未盡充分注意義務(wù)，以致業(yè)主未能享受到契稅補(bǔ)貼政策，顯然，對(duì)業(yè)主遭受的損失存在過(guò)錯(cuò)。因此這部分損失應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。

       一中院最后撤消原審法院松江法院的判決，判決補(bǔ)交的契稅由奧林匹克公司和業(yè)主方先生平均承擔(dān)，二審案件受理費(fèi)也由雙方各半負(fù)擔(dān)。

       法理評(píng)析

       一、契稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？納稅義務(wù)人變更的情況有那些？是否允許當(dāng)事人協(xié)議變更納稅義務(wù)人？

       《契稅暫行條例》第1條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！庇纱丝梢?jiàn)，契稅的納稅義務(wù)人為取得土地、房屋所有權(quán)或使用權(quán)的單位和個(gè)人。在該案中，也就是購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主。

       稅法沒(méi)有關(guān)于納稅義務(wù)人變更的原則性規(guī)定，但由于可以把稅收視為一種公法上的債，[1] 納稅義務(wù)人相當(dāng)于稅收債務(wù)人，因此，可以類(lèi)推適用民法關(guān)于債務(wù)人變更的原則規(guī)定。民法上債務(wù)人的變更又稱(chēng)為債務(wù)承擔(dān)，債務(wù)承擔(dān)即在不改變債的內(nèi)容的情況下，由第三人代替?zhèn)鶆?wù)人承擔(dān)債務(wù)。債務(wù)承擔(dān)分為免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)和非免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)。

       債務(wù)是否允許承擔(dān)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)话阋詡鶆?wù)是否具有高度屬人性而定，即根據(jù)債務(wù)是否專(zhuān)屬于債務(wù)人而定。稅收債務(wù)具有兩方面的性質(zhì)：一方面，稅收債務(wù)為金錢(qián)之債，沒(méi)有人身專(zhuān)屬性，原則上允許承擔(dān)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)涣硪环矫?，稅收債?wù)又為法定之債，具有高度的法定性，法律規(guī)定的稅收債務(wù)人是不允許任意加以變更的。另外，稅收債務(wù)是依據(jù)納稅義務(wù)人的經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)能力而課征的，強(qiáng)調(diào)納稅義務(wù)人的個(gè)別性，因此，也不允許對(duì)納稅義務(wù)人任意加以變更。稅法根據(jù)稅收債務(wù)的這種雙重屬性，一方面為確保財(cái)政收入的穩(wěn)定和對(duì)私法上債務(wù)承擔(dān)和轉(zhuǎn)讓秩序的尊重而在原則上允許稅收債務(wù)的法定承擔(dān)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环矫嬗譃榱舜_保稅收債務(wù)的法定性和維護(hù)公法上的秩序而對(duì)稅收債務(wù)的約定承擔(dān)和轉(zhuǎn)讓予以否定。

       納稅義務(wù)人的變更根據(jù)其變更的依據(jù)，可以分為法定變更和約定變更。法定變更，是指根據(jù)稅法或其他法律的明確規(guī)定而發(fā)生的納稅義務(wù)人的變更。約定變更，是指根據(jù)當(dāng)事人之間的約定而發(fā)生的納稅義務(wù)人的變更。原則上，稅法承認(rèn)法定變更，而否認(rèn)約定變更。

       納稅義務(wù)人法定變更的情況主要是稅收債務(wù)的繼承。所謂稅收債務(wù)的繼承，是指在不改變稅收債務(wù)內(nèi)容的前提下，納稅義務(wù)人的債務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人承擔(dān)的現(xiàn)象?！抖愂照鞴芊ā返?8條規(guī)定了稅收債務(wù)繼承的兩種情況：“納稅人合并時(shí)未繳清稅款的，應(yīng)當(dāng)由合并后的納稅人繼續(xù)履行未履行的納稅義務(wù)；納稅人分立時(shí)未繳清稅款的，分立后的納稅人對(duì)未履行的納稅義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！绷硗猓诶^承或贈(zèng)與關(guān)系中，被繼承人所負(fù)擔(dān)的稅收債務(wù)或附屬于增與物的稅收債務(wù)由繼承人或受贈(zèng)人所繼承。

       納稅義務(wù)人是稅法規(guī)定的承擔(dān)納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。根據(jù)稅收法定主義原則的要求，稅收要素必須由法律明確規(guī)定，而納稅義務(wù)人就是稅收要素之一，也應(yīng)當(dāng)由法律明確規(guī)定。[2] 因此，納稅義務(wù)人的約定變更原則上為稅法所否認(rèn)，即私法上之約定不能變更法定納稅義務(wù)人。

       私法上債務(wù)的承擔(dān)分為免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)和非免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)。免責(zé)的稅收債務(wù)承擔(dān)，應(yīng)為稅法所不許，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定納稅義務(wù)人的依據(jù)是納稅義務(wù)人經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)能力或在技術(shù)上可把握的經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)能力，如果允許免責(zé)的稅收債務(wù)承擔(dān)則會(huì)導(dǎo)致稅法的這一目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致由大量的無(wú)經(jīng)濟(jì)上負(fù)擔(dān)能力者來(lái)負(fù)擔(dān)稅收債務(wù)，這不僅違背了稅法公平原則，也會(huì)導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政收入的大量流失。另外，私法上免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)尚需債權(quán)人的同意，稅收債務(wù)的免責(zé)承擔(dān)則更應(yīng)當(dāng)具備稅收債權(quán)人的同意這一要件，而作為稅收債權(quán)人的國(guó)家既然沒(méi)有在稅法中明確表示這種同意，也沒(méi)有授予征稅機(jī)關(guān)以這種同意權(quán)，因此，在法律上可以認(rèn)為稅收債權(quán)人否認(rèn)一切免責(zé)的稅收債務(wù)的承擔(dān)。關(guān)于非免責(zé)的稅收債務(wù)承擔(dān)，有學(xué)者認(rèn)為可以確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此可以類(lèi)推適用民法關(guān)于并存?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)的規(guī)定。[3] 這種觀(guān)點(diǎn)在確保稅收債權(quán)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)卻喪失了稅法的法定性，損害了稅法的尊嚴(yán)。稅收債務(wù)作為法定之債，是不允許私法通過(guò)契約予以任意加以變更的，第三人的加入，只能認(rèn)為是第三人代替稅收債務(wù)人履行全部或部分稅收債務(wù)，而不能認(rèn)為第三人也成為了納稅義務(wù)人，否則，就有違稅收法定主義之嫌。其實(shí)，第三人根本就沒(méi)有加入到稅收債權(quán)人和納稅義務(wù)人之間的稅收債務(wù)關(guān)系中來(lái)，稅收債務(wù)關(guān)系是法定關(guān)系，其主體由法律明確規(guī)定，是不允許第三人任意加入的。[4] 第三人只是和納稅義務(wù)人發(fā)生私法上的關(guān)系，和稅收債權(quán)人沒(méi)有發(fā)生任何公法上的關(guān)系，因此，征稅機(jī)關(guān)也不可能要求第三人履行稅收債務(wù)。綜上所述，對(duì)于約定納稅義務(wù)人的變更，稅法是予以否定的。

       二、政府調(diào)整補(bǔ)貼是否屬于不可抗力？

       《民法通則》第153條規(guī)定：“本法所稱(chēng)的‘不可抗力’，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況?！薄逗贤ā返?17條規(guī)定：“本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況?！庇纱丝梢?jiàn)，我國(guó)法律對(duì)于不可抗力的界定是一致的，即要滿(mǎn)足三個(gè)條件——不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服——才能構(gòu)成不可抗力。

       政府調(diào)整補(bǔ)貼是政府的一種抽象性行政行為，這種行為應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人所預(yù)見(jiàn)。《契稅暫行條例》第3條規(guī)定：“契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案?！?/p>

       上海市實(shí)行3%的契稅，為鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，減按成交價(jià)格的1.5%征收契稅。上海市政府對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房也曾出臺(tái)一項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼政策，即政府補(bǔ)貼50%的契稅，契稅的納稅義務(wù)人只繳納50%的契稅。但此項(xiàng)政策自2002年9月1日起予以取消。財(cái)政補(bǔ)貼政策的穩(wěn)定性是很低的，它不屬于稅法規(guī)定的稅收要素，不受稅收法定原則的約束，出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼政策的機(jī)關(guān)可以根據(jù)具體情況的變動(dòng)而改變甚至取消相應(yīng)的財(cái)政政策，對(duì)此，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)。購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，因此，雙方都不能主張政府財(cái)政政策的變動(dòng)屬于不可抗力。

       三、雙方當(dāng)事人之間的關(guān)系是什么？約定不明時(shí)，損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

       僅就繳納契稅這一項(xiàng)事務(wù)而言，業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間是一種委托代理關(guān)系?！睹穹ㄍ▌t》第64條規(guī)定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權(quán)?！碑?dāng)委托代理授權(quán)不明時(shí)，《民法通則》第64條僅規(guī)定：“委托書(shū)授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任?！钡](méi)有規(guī)定委托授權(quán)不明且造成被代理人損失時(shí)，如何在代理人和被代理人之間分擔(dān)損失。原則上來(lái)講，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)由委托授權(quán)書(shū)予以明確，但在委托授權(quán)書(shū)沒(méi)有明確約定時(shí)，就只能根據(jù)一般的民法原則和代理原則來(lái)確定了。

       《民法通則》第4條規(guī)定：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則?！币虼耍砣嗽诖砘顒?dòng)中也應(yīng)當(dāng)遵循這一基本原則，特別是誠(chéng)實(shí)信用的原則。另外，根據(jù)代理的一般原理，代理人應(yīng)當(dāng)積極行使代理權(quán)，盡勤勉和謹(jǐn)慎的義務(wù)。代理人若沒(méi)有盡到這些義務(wù)并因此給被代理人造成損失的，代理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。[5]

       四、雙方是否存在過(guò)錯(cuò)？如何承擔(dān)損失？

       從本案的具體情況來(lái)看，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商都存在一定的過(guò)錯(cuò)。

       業(yè)主的過(guò)錯(cuò)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）沒(méi)有估計(jì)到政府的補(bǔ)貼政策會(huì)發(fā)生變化；（2）沒(méi)有在委托過(guò)程中明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以至于發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法可依；（3）違反了稅法的相關(guān)規(guī)定，《契稅暫行條例》第8條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天?！钡?條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款?！备鶕?jù)上海市財(cái)政局1998年發(fā)布的《上海市財(cái)政局關(guān)于上海市契稅征收管理若干問(wèn)題的通知》第2條和第4條的規(guī)定，凡發(fā)生商品房預(yù)售和預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主在法定期限內(nèi)申報(bào)繳稅后，原則上繳稅時(shí)間為房地產(chǎn)竣工后一個(gè)月內(nèi)。而業(yè)主并沒(méi)有在法定期限內(nèi)履行申報(bào)及繳納稅款的義務(wù)，只是在該法定期限后，業(yè)主才委托開(kāi)發(fā)商代繳契稅，因此，在繳納期限問(wèn)題上，業(yè)主也存在過(guò)錯(cuò)，甚至是違法情形。

       開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）沒(méi)有估計(jì)到政府的財(cái)政補(bǔ)貼政策會(huì)發(fā)生變化；（2）沒(méi)有在接受委托的過(guò)程中明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以至于發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法可依；（3）沒(méi)有盡到誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎和勤勉的基本義務(wù)，特別是沒(méi)有在合理的期限內(nèi)完成委托事項(xiàng)，致使在政府財(cái)政政策變動(dòng)時(shí)使業(yè)主遭受了損失；（4）沒(méi)有在法律所要求的期限內(nèi)完成納稅申報(bào)和繳納稅款事項(xiàng)。

       根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致和過(guò)錯(cuò)責(zé)任相一致的基本法律原則，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)于損失的發(fā)生都具有過(guò)錯(cuò)，因此，雙方都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失。至于具體的承擔(dān)份額，則要具體考慮案件的情況，雙方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)的大小以及對(duì)于損失大小的影響等因素來(lái)確定。我們認(rèn)為，由雙方平均分擔(dān)損失是比較適當(dāng)?shù)摹?/p>