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案情：

　　某稅務局對某房地產公司進行稽查時發(fā)現(xiàn)，該公司建設的XXX開發(fā)項目向非金融機構借款利息的利息支出很大。一部分是在2011年至2015年支付資產管理有限公司利息2000多萬元，支付其他企業(yè)借款利息3000多萬元，系向非金融機構借款利息。房地產公司認為土地增值稅清算時，應將其向非金融機構借款利息直接計入開發(fā)費用予以扣除，但稅局認為要按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和10%計算扣除。稅局提出了相關的法規(guī)依據，并要求該房地產公司補繳了土地增值稅，并加收了滯納金和罰款。

　　解析：

　　(一)土地增值稅清算中可以據實扣除的利息支出

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(三)項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額(取得土地使用權支付的地價款及有關費用、房地產開發(fā)成本)之和的百分之五以內計算扣除。

　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函(2010)220號)第三條第(一)項規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　《關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)第三條規(guī)定，同一開發(fā)項目中建設的不同類型房地產應分攤的利息支出，凡能夠按不同類型房地產計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實計算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　可見，在土地增值稅清算中可以據實扣除的利息支出應當具備以下條件：

　　(1)能夠按轉讓房地產項目計算分攤;

　　(2)可以提供金融機構證明;

　　(3)不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　(二)土地增值稅清算中向非金融機構支付利息支出的扣除方法

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(三)項規(guī)定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額(取得土地使用權支付的地價款及有關費用、房地產開發(fā)成本)之和的百分之十以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函(2010)220號)第三條規(guī)定：……(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　　因此，案情中，稅局房地產開發(fā)費用按"取得土地使用權所支付的金額"與"房地產開發(fā)成本"金額之和的10%計算扣除，不允許向非金融機構的利息據實扣除是符合法律規(guī)定的。

　　提示：

　　房地產開發(fā)企業(yè)向金融機構借款或非金融機構借款的處理方法是有區(qū)別的，企業(yè)清算時，應按法律規(guī)定的方式進行處理，任意而為會給企業(yè)帶來風險。房地產企業(yè)如需向非金融機構借款，應在前期業(yè)務規(guī)劃時考慮稅收因素，防范不必要的涉稅風險。

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